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2025年二级房地产估价师考试实务操作模拟卷

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

考生须知：

1.本试卷共分为五个大题，总分100分。

2.请将答案写在答题纸上，写在试卷上无效。

3.请认真阅读题目要求，准确作答。

一、（本大题共20分）某城市拟对一处位于市中心的临街商业用地进行估价，估价目的为商业用地出让价格评估。估价时点为2024年10月1日。假设估价师已获取该地块的基本信息：总面积为3000平方米，土地用途为商业，规划容积率为4，建筑密度为60%，现状为空地，无地上附着物。估价师初步收集到的资料如下：

1.同一供需圈内，近期成交的三个类似地块的成交价格、面积、位置、用途、容积率等信息如下：

*甲地块：成交价格3000元/平方米，面积2000平方米，位于市中心，商业用途，容积率4，紧邻该地块。

*乙地块：成交价格2800元/平方米，面积2500平方米，位于市中心，商业用途，容积率3.5，距离该地块500米。

*丙地块：成交价格3100元/平方米，面积1800平方米，位于市中心，商业用途，容积率5，距离该地块800米。

2.该区域商业用地基准地价为1500元/平方米，对应的容积率为3。

3.该地块所在区域商业用地平均开发成本为3000元/平方米（包含土地费用），平均销售费用为楼面价的8%，平均管理费用为楼面价的5%，平均投资利息按土地取得成本和开发成本之和的年利率10%计算，开发周期为2年。

4.该地块所在区域商业用地出让时的税费（不含土地出让金）约为楼面价的4%。

5.该地块规划用途为商业，容积率为4，符合当地城市规划要求。

请根据以上资料，完成以下估价任务：

1.运用市场法，选取可比实例，对甲、乙、丙三个可比实例进行交易情况、区位因素、自身因素修正，并计算修正后的单价，分析说明选择可比实例和进行修正的理由。（10分）

2.运用基准地价修正法，估算该地块在容积率为4时的土地价格。（8分）

3.运用成本法，估算该地块在容积率为4时的开发完成价值。（8分）

二、（本大题共25分）某估价机构接受委托，为某企业建造的一栋已使用5年的标准化工业厂房进行估价，估价目的为抵押贷款价值评估，估价时点为2024年10月1日。该厂房位于某工业区内，总占地面积5000平方米，建筑面积12000平方米，结构类型为钢筋混凝土框架结构，共三层，层高4米，每层建筑面积4000平方米。厂房建造时的造价为800元/平方米（不含土地成本）。该厂房建造资金来源为银行贷款，已还清全部贷款。目前该厂房空置，但已出租给另一家生产型企业，租期5年，租金按年支付，年租金为80元/平方米建筑面积。该企业拟以该厂房为抵押物向银行申请贷款。估价师在实地查勘中了解到，该工业区内同类在用标准化工业厂房的月租金普遍为70-80元/平方米建筑面积，空置率约为10%。该厂房建造时的相关费用（设计、管理等）平均为建安成本的8%，当前类似厂房的重置成本为1000元/平方米（不含土地成本）。假设该厂房的剩余经济使用寿命为30年，折旧采用直线法计算。（不考虑功能折旧和经济折旧）

请根据以上资料，完成以下估价任务：

1.分析该厂房的估价方法，并说明选择理由。（7分）

2.采用市场法中的收益法，估算该厂房在估价时点的价值。（请分别说明各项参数的确定依据，并列出计算过程，计算结果保留两位小数）。（18分）

3.采用成本法，估算该厂房在估价时点的价值。（请分别说明各项参数的确定依据，并列出计算过程，计算结果保留两位小数）。（15分）

三、（本大题共15分）某估价师受委托对一栋已建成10年的住宅楼进行估价，估价目的为房屋买卖价格评估，估价时点为2024年10月1日。该住宅楼位于城市普通住宅区，共6层，钢筋混凝土结构，建筑面积8000平方米，每层建筑面积1333.33平方米，共60套独立住宅单元。该住宅楼建造时的单位建筑面积建安成本为1200元，相关费用（设计、管理、税费等）为建安成本的12%。目前该住宅楼周边地区新建普通住宅的市场售价约为6000元/平方米建筑面积。估价师在实地查勘时了解到，该住宅楼所在的小区基础设施（供水、供电、道路等）已完善，但缺乏休闲娱乐设施；该楼附近有小学和中学，交通较为便利。该住宅楼目前有50套在市场上出售，平均售价为5500元/平方米建筑面积，空置率为15%。该住宅楼的剩余经济使用寿命为40年，折旧采用直线法计算。

请根据以上资料，完成以下估价任务：

1.采用市场法，估算该住宅楼在估价时点的价值。（请分别说明各项参数的确定依据，并列出计算过程，计算结果保留两位小数）。（12分）

2.简要说明在运用市场法估算该住宅楼