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2025年学历类自考房地产法-资产评估参考题库含答案解析

一、单选题（共35题）

1.

在房地产资产评估中，采用市场法评估某宗住宅用地价值时，选择的可比案例应满足的基本条件不包括以下哪一项？

【选项】A.可比案例的用途与评估对象相同

B.可比案例的交易日期与评估基准日相近

C.可比案例的地块面积与评估对象完全一致

D.可比案例的市场条件与评估对象基本相同

【参考答案】C

【解析】在采用市场法评估房地产价值时，可比案例的选择需满足用途、交易日期、市场条件等方面的相似性，以确保评估结果的合理性。选项A、B、D均为选择可比案例的基本条件，而选项C要求地块面积完全一致，这在实际评估中并不现实，通常要求面积相近即可，因此C选项不属于基本条件。

2.

某商业地产在评估时，其收益年限为40年，已使用5年，剩余收益年限为35年。若采用收益法评估，其折现率应考虑的因素不包括以下哪一项？

【选项】A.安全利率

B.投资风险率

C.流动性风险率

D.通货膨胀率

【参考答案】C

【解析】收益法评估中，折现率的确定通常包括安全利率、投资风险率和通货膨胀率三部分。安全利率是投资者无风险的投资回报，投资风险率反映资产特有的风险，通货膨胀率考虑货币时间价值的影响。流动性风险率通常在评估中不作为折现率的独立组成部分，而是体现在投资风险率中，因此C选项不属于折现率应考虑的因素。

3.

在评估某宗工业用地时，采用成本法进行评估，其重置成本应考虑的因素不包括以下哪一项？

【选项】A.土地取得成本

B.建筑工程成本

C.勘察设计费用

D.资本化率

【参考答案】D

【解析】成本法评估中，重置成本的构成包括土地取得成本、建筑工程成本、勘察设计费用等直接成本，而资本化率是收益法中的参数，用于将未来收益折现，不属于重置成本的构成部分。因此D选项不属于重置成本应考虑的因素。

4.

某在建工程在评估时，其已投入成本为1000万元，剩余工程量预计需要800万元完成，预计完成后的市场价值为2000万元。若采用成本法评估，其价值应如何确定？

【选项】A.1800万元

B.2000万元

C.1000万元

D.1600万元

【参考答案】A

【解析】采用成本法评估在建工程时，其价值应考虑已投入成本和预计完成后的市场价值。具体计算公式为：价值=已投入成本+（预计完成工程量/总工程量）×（预计完成后的市场价值-已投入成本）。代入数据得：价值=1000+（800/(800+1000)）×(2000-1000)=1800万元。因此A选项为正确答案。

5.

在评估某宗租赁型商业地产时，采用收益法评估其价值，下列哪一项不属于净收益的构成部分？

【选项】A.租金收入

B.管理费用

C.房产税

D.投资者预期收益

【参考答案】D

【解析】收益法评估中，净收益的构成包括租金收入、管理费用、房产税等运营成本，投资者预期收益属于折现率的一部分，而非净收益的构成部分。因此D选项不属于净收益的构成部分。

6.

某宗土地使用权在评估时，其剩余使用年限为50年，但根据当地政策，土地使用年限超过40年后需缴纳额外土地使用税。若采用收益法评估，其折现率应如何调整？

【选项】A.不作调整

B.提高折现率

C.降低折现率

D.按政策规定调整

【参考答案】B

【解析】由于土地使用年限超过40年后需缴纳额外土地使用税，这将增加持有成本，导致未来净收益下降，因此应提高折现率以反映这一风险。因此B选项为正确答案。

7.

在评估某宗在建工程时，采用市场法进行评估，选择的可比案例应满足的条件不包括以下哪一项？

【选项】A.可比案例的用途与评估对象相同

B.可比案例的交易日期与评估基准日相近

C.可比案例的规模与评估对象完全一致

D.可比案例的市场条件与评估对象基本相同

【参考答案】C

【解析】市场法评估中，可比案例的选择需满足用途、交易日期、市场条件等方面的相似性，但并不要求规模完全一致，通常要求规模相近即可。因此C选项不属于选择可比案例的条件。

8.

某宗商业地产在评估时，其收益年限为30年，预计年净收益为100万元，折现率为10%。若采用收益法评估，其价值应如何确定？

【选项】A.900万元

B.1000万元

C.3000万元

D.300万元

【参考答案】C

【解析】采用收益法评估时，价值计算公式为：价值=年净收益×[1-1/(1+折现率)^收益年限]/折现率。代入数据得：价值=100×[1-1/(1+0.1)^30]/0.1≈3000万元。因此C选项为正确答案。

9.

在评估某宗工业用地时，采用成本法进行评估，其重置成本应考虑的因素不包括以下哪一项？