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个人住房买卖合同法律风险须知

在房地产市场的浪潮中，个人住房买卖无疑是大多数人一生中最重要的经济行为之一。这份交易不仅关乎巨额资金的流转，更承载着家庭的安居梦想。然而，在看似简单的“一手交钱、一手交房”背后，却潜藏着诸多法律风险。稍有不慎，便可能陷入纠纷的泥潭，导致“钱房两空”的困境。因此，在签订个人住房买卖合同前，充分了解并防范其中的法律风险，至关重要。本文旨在结合实务经验，为您揭示个人住房买卖过程中常见的法律风险点，并提供相应的防范建议，助您在交易中规避陷阱，保障自身合法权益。

一、签约前的风险防范：知己知彼，百战不殆

在正式签订房屋买卖合同之前，买方和卖方均需对交易的基础——即房屋本身及交易对方进行充分的了解和核查，这是防范风险的第一道防线。

（一）房屋产权状况的详尽调查

房屋的产权状况是交易的核心。买方务必要求卖方提供合法有效的房屋所有权证，并仔细核查产权证上记载的权利人是否与卖方身份一致，房屋坐落、面积、用途等信息是否与实际情况相符。更为关键的是，要通过向相关部门查询等方式，确认该房屋是否存在抵押、查封、共有权益人未同意出售、或其他产权纠纷等权利限制情形。若房屋产权不清或存在权利瑕疵，即便签订了合同，也可能导致合同无法履行，甚至引发诉讼。

（二）房屋权利负担的全面排查

除了产权本身，房屋是否存在其他权利负担也直接影响交易安全。例如，该房屋是否已被出租？若已出租，租赁期限如何？承租人是否放弃了优先购买权？这关系到买方能否顺利占有使用房屋。此外，房屋是否存在拖欠物业费、水电费、燃气费等情况，也应在签约前了解清楚，并约定由卖方承担结清义务。

（三）房屋实际状况的现场核实

切勿仅凭卖方的描述或图片就做出决定。买方应亲自或委托专业人士对房屋进行实地查看，核实房屋的结构、装修、朝向、楼层、周边环境等实际状况是否与卖方陈述一致，是否存在漏水、墙体开裂、管线老化等质量问题，以及房屋实际面积与产权证登记面积是否存在显著差异。对于房屋是否存在违章搭建等情况，也应予以关注，避免后续面临拆除风险。

（四）卖方身份及处分权的确认

要确认卖方是否为房屋的真正权利人，或是否获得了权利人的合法授权（如委托代理）。对于共有房屋，需确认其他共有人是否同意出售，并要求出具书面同意文件。若卖方为企业或其他组织，还需核实其法人资格、公司章程中关于资产处置的规定等，确保其有权处分该房屋。

二、合同条款的审慎审查：字斟句酌，不留隐患

房屋买卖合同是规范双方权利义务的基石，条款的明确、具体和合法直接关系到交易的顺利进行和风险的防范。在签订合同时，务必对每一条款进行仔细推敲。

（一）交易主体信息的准确性

合同首部应明确列出买卖双方的完整信息，包括姓名（或名称）、身份证号码（或统一社会信用代码）、联系方式、通讯地址等，确保信息真实无误，以便在发生争议时能够准确送达法律文书。

（二）房屋基本情况的清晰界定

合同中应详细载明房屋的坐落位置、产权证号、建筑面积、房屋用途、结构、建成年代等基本信息，最好能附上房屋平面图作为合同附件。对于房屋是否包含家具、家电等附属设施设备，应列出清单，明确品牌、数量、状况，并约定交付标准。

（三）价款及支付方式的明确约定

房屋总价款、单价应清晰列明。付款方式（如一次性付款、分期付款、按揭贷款）、各期付款金额、付款时间节点、付款账户信息等均需明确、具体。采用按揭贷款的，应约定若贷款申请未获银行批准时的处理方式（如买方自筹资金补足或解除合同）。对于大额款项的支付，建议通过银行转账并保留凭证，避免使用现金交易。

（四）税费承担的清晰划分

房屋交易过程中涉及多项税费，如契税、个人所得税、增值税及附加、印花税等。合同中应明确约定各项税费由哪一方承担，避免因约定不明导致后期产生纠纷。

（五）交房与过户的核心约定

交房时间、交房条件（如房屋状况、水电气物业费结清等）、交房标准应明确。过户时间、办理过户手续的责任方、所需材料的提供、过户费用的承担等也需详细约定。尤其要注意，过户和交房的先后顺序及衔接问题，以及卖方逾期交房或逾期协助过户的违约责任。

（六）违约责任的细化与可操作性

违约责任是保障合同履行的重要条款。应针对不同违约情形（如卖方逾期交房、逾期过户、房屋产权瑕疵导致合同无法履行；买方逾期付款、无正当理由解除合同等）约定明确的违约责任承担方式，如支付违约金（违约金的计算方式要具体）、赔偿损失、继续履行或解除合同等。违约金的数额应合理，避免过高或过低。

（七）补充协议的灵活运用

对于主合同中未涵盖或需要特别约定的事项，可通过签订补充协议的方式加以明确。例如，户口迁移问题（何时迁出，逾期迁出的责任）、房屋维修基金的过户、特殊装修的保留、车位或储藏室的归属等。补充协议与主合同具有同等法律效力。

（八）不可抗力与争议解决方式

合同中应约定不可抗力的范围及发生不