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物业服务费收缴及财务管理办法

物业服务费是保障物业管理区域内公共设施设备正常运转、环境维护、秩序维护及各项服务得以持续提供的核心经济基础。规范物业服务费的收缴流程与财务管理，不仅是物业服务企业自身运营的内在要求，更是保障业主共同利益、提升物业服务品质、构建和谐社区的关键环节。本办法旨在明确物业服务费收缴及财务管理的基本原则、操作规范与监督机制，确保资金的安全、透明、高效使用。

一、总则

（一）目的与依据

为规范[物业服务中心/公司名称，以下简称“中心/公司”]物业服务费的收缴行为，加强财务管理，保障业主及物业服务企业的合法权益，根据国家相关法律法规及《物业管理规约》、《业主管理规约》等规定，结合本物业管理区域实际情况，制定本办法。

（二）适用范围

本办法适用于本物业管理区域内所有物业（包括住宅、商业、办公等各类物业）的服务费收缴、资金管理、财务核算、收支公开及监督检查等活动。业主、物业使用人、物业服务中心/公司均应遵守本办法。

（三）基本原则

1.合法合规原则：严格遵守国家财经法律法规及相关物业管理政策，确保收费行为及财务管理活动的合法性。

2.公开透明原则：物业服务费的收费标准、收支情况等应及时向业主公开，接受业主监督。

3.公平公正原则：收费标准统一，对所有业主一视同仁，确保资金使用公平惠及全体业主。

4.效益优先原则：加强成本控制，提高资金使用效率，力求以合理的成本提供优质的服务。

5.风险控制原则：建立健全财务内控机制，确保资金安全，防范财务风险。

二、物业服务费收缴管理

（一）收缴对象与计费依据

1.收缴对象：本物业管理区域内的产权人（业主）是物业服务费的法定缴纳义务人。物业使用人（如承租人）在业主授权或约定情况下，可代为缴纳，但业主仍承担最终责任。

2.计费面积：以房屋所有权证或购房合同载明的建筑面积为准。未办理产权登记的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准；产权登记面积与合同约定面积有差异的，以产权登记面积为准，多退少补。

3.收费标准：严格按照政府指导价或经业主大会审议通过的市场调节价执行，并在物业管理区域内显著位置及物业服务中心进行公示。

（二）收缴方式与周期

1.收缴方式：

*主动缴纳：业主可通过物业服务中心前台现金、POS机刷卡、银行转账、微信、支付宝等多种方式缴纳。

*委托代扣：鼓励业主与物业服务中心及合作银行签订委托扣款协议，由银行按月或按约定周期从业主指定账户代扣。

*线上缴纳：积极拓展官方APP、微信公众号等线上缴费渠道，为业主提供便捷服务。

2.收缴周期：物业服务费一般按月、按季度或按年度收缴。具体周期应在《物业服务合同》中明确，并提前告知业主。提倡业主预缴，以保障物业服务的持续性。

（三）催缴流程

1.温馨提示：在费用到期前，通过短信、微信、公告等方式向业主发送费用温馨提示。

2.逾期催缴：

*首次催缴：费用逾期后[具体天数，如：5个工作日]内，以电话、短信或上门送达等方式进行首次友好催缴。

*二次催缴：首次催缴后[具体天数，如：10个工作日]仍未缴纳的，发送正式的《催费通知书》，明确欠费金额、滞纳金（如有）、缴费期限及未按时缴费的后果。通知书可采取挂号信、快递或在物业所在地显著位置公告等方式送达。

*专项沟通：对于长期欠费或欠费金额较大的业主，物业服务中心负责人应主动上门或约见业主，了解情况，寻求解决方案。

3.法律途径：对于经多次催缴仍拒不缴纳的业主，在履行充分告知义务后，物业服务中心可根据《物业服务合同》及相关法律法规的规定，依法向业主委员会申请协助催缴，或通过法律诉讼、申请仲裁等方式维护合法权益。采取法律途径前，应审慎评估，并确保程序合法。

（四）特殊情况处理

1.房屋空置：按照当地物业管理条例及《物业服务合同》约定处理。若约定空置房可享受优惠，业主应提前向物业服务中心申请并办理相关手续。

2.产权转移：原业主应结清所有欠费后方可办理物业交接手续。物业服务中心应向前来咨询的新业主提示核查欠费情况。

3.租赁关系：业主与承租人应在租赁合同中明确物业服务费的承担方。若承租人未按时缴纳，业主承担连带责任。物业服务中心应留存租赁合同复印件（业主与承租人共同确认）备案。

4.费用调整：如因政策调整或服务成本显著变化需要调整收费标准，应严格按照法定程序（如召开业主大会表决）进行，并提前公示。

三、物业服务费财务管理

（一）资金管理

1.专户管理：物业服务费应设立专门的银行账户进行管理，确保专款专用，不得与物业服务企业其他资金混同。

2.收支两条线：严格执行收支两条线管理，所有收入及时入账，支出按预算和审批流程执行。

3.票据管理：收取物业服务费时，必须向业主开具正规发票或符合规定的收