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房地产销售合同关键条款及风险提示

房地产交易涉及重大利益，一份严谨的销售合同是保障交易双方权益的基石。作为购房者或售房者，在签署合同前，务必对其中的关键条款有清晰认知，并警惕潜在风险。本文将结合实务经验，剖析合同核心条款，提示需要特别关注的风险点，助力您在交易中规避陷阱，顺利完成交易。

一、标的物基本情况：交易的基础信息

合同首先应明确交易房屋的基本情况，这是避免后续争议的前提。

（一）房屋基本信息的准确性

合同中需清晰列明房屋的具体坐落位置、建筑面积（含套内建筑面积与公摊面积）、房屋结构、户型、朝向、楼层、房号等。特别提示：务必核实合同所载信息与不动产权属证书（或测绘报告）是否一致，尤其是建筑面积。面积差异在实务中较为常见，需在合同中明确约定处理方式，例如面积误差比在一定比例内（如3%）多退少补，超出该比例的处理方式（买方有权解除合同或按实测面积结算等）。对于“赠送面积”，需明确其是否计入产权面积，以及是否具备合法的规划审批手续，避免“赠送”成为空中楼阁。

（二）房屋权利状况的清晰性

这是重中之重。合同应明确房屋的权属性质（商品房、存量房、经济适用房等）、不动产权属证书编号、土地使用年限及起止日期。核心风险点：卖方是否对房屋享有完整的所有权或处分权？房屋是否存在抵押、查封、租赁、共有权人等权利限制或负担？务必要求卖方出示不动产权属证书原件，并可通过不动产登记部门查询核实。若存在共有权人，需所有共有人签字同意出售；若存在租赁，需明确租赁关系如何处理（如承租人放弃优先购买权、租赁期限是否影响交房等）；若存在抵押，需明确解压责任方及解压期限，否则可能导致无法过户。

二、价款及支付：交易的核心要素

房屋价款及支付方式是合同的核心条款，直接关系到双方的经济利益。

（一）价款的确定与表述

合同应明确房屋的总价款（通常为人民币大写金额及小写金额）。注意：该价款是否包含装修、家具家电、车位等附属设施或物品，需一一列明，避免含糊不清导致后续扯皮。

（二）支付方式与期限的明确性

支付方式（一次性付款、分期付款、按揭贷款等）及各期款项的支付金额、支付时间、支付条件（如“合同签订后X日内支付定金X元”、“办理完网签手续后X日内支付首付款X元”）必须清晰、具体。风险提示：

1.定金条款：若约定定金，需明确定金的性质（立约定金、履约定金等），以及定金罚则的适用。注意区分“定金”与“订金”，后者不具有担保性质。

2.按揭贷款风险：如采用按揭贷款，需明确约定贷款申请未获批准或批准额度不足时的处理方式（如买方自筹资金补足、解除合同互不承担违约责任等），避免因贷款问题导致买方违约。

3.付款期限：逾期付款的违约责任（如按日支付逾期付款违约金的比例）应明确，但比例不宜过高，需符合法律规定。

三、房屋交付与产权过户：交易的关键环节

交房与过户是实现房屋所有权转移和实际占有的标志。

（一）房屋交付

1.交付时间：明确约定具体的交房日期。

2.交付标准：毛坯房应符合国家及地方相关工程建设强制性标准；精装房则需详细约定装修材料、品牌、规格、施工质量等，并可约定保留装修质保金。风险提示：交房时应仔细核验房屋实际状况与合同约定是否一致，水、电、气、暖、物业管理等费用是否结清，房屋有无结构性损坏或其他质量问题，并签署《房屋交接确认书》。

3.延期交房责任：需约定卖方逾期交房的违约责任，如逾期超过一定天数，买方有权解除合同并要求卖方赔偿损失，或继续履行合同并按日支付违约金。

（二）产权过户

1.过户时间：明确约定双方共同向不动产登记机构申请办理产权过户手续的时间节点，以及卖方协助提供相关材料的义务。

2.税费承担：清晰划分交易过程中产生的各项税费（契税、个人所得税、增值税及附加、印花税等）由哪一方承担，这是实务中极易产生争议的地方。

3.延期过户责任：卖方原因导致无法按期过户的，买方有权追究其违约责任，包括解除合同、赔偿损失或支付违约金。

四、违约责任：保障合同履行的“安全阀”

除上述条款中涉及的具体违约情形外，合同中通常会设有专门的违约责任条款，对双方可能出现的其他违约行为进行约定。

（一）违约情形的列举

应尽可能预见并列举主要的违约情形，如卖方一房多卖、隐瞒房屋重大权利瑕疵或质量问题；买方无正当理由解除合同等。

（二）违约责任的承担方式

常见的违约责任承担方式包括：继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金、适用定金罚则等。风险提示：违约金的约定应以弥补实际损失为主要原则，过高或过低均可请求法院或仲裁机构予以调整。若同时约定了定金和违约金，守约方通常只能选择其一适用。

五、其他重要条款：细节决定成败

（一）不可抗力

明确不可抗力的范围（如地震、战争等）及遭遇不可抗力时双方的通知义务、责任免除或延迟履行等处理方式。

（二）补充协