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小产权房买卖合同范本及风险提示

在房地产市场的复杂版图中，“小产权房”以其显著低于市场价的特点，吸引着不少购房者的目光。然而，其背后潜藏的法律风险与权益保障的不确定性，如同一把双刃剑，考验着买卖双方的智慧与决断。本文旨在提供一份相对规范的小产权房买卖合同范本，并对相关风险进行深度剖析，以期为意向交易双方提供有益参考。需要郑重声明的是，本文所提供的范本仅为交易形式上的参考，不代表对小产权房交易合法性的认可或鼓励，购买小产权房存在重大风险，决策前务必深思熟虑并咨询专业法律人士。

一、什么是“小产权房”？——概念厘清与本质认知

通常所说的“小产权房”，并非一个严格的法律概念，而是社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。它一般指在农村集体土地（多为宅基地、集体建设用地）上建设的房屋，未缴纳土地出让金等相关税费，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村集体自行颁发，有时甚至没有任何官方颁发的权属证明。

其核心特征在于：无法获得国家层面认可的不动产权证书，因此无法像商品房一样在国家房地产交易中心进行登记过户，其转让、抵押等权利受到严格限制。

二、购买小产权房的核心风险提示：警钟长鸣，防患未然

在决定涉足小产权房交易前，以下风险必须了然于胸：

1.法律效力的灰色地带：合同效力可能不受法律完全保护。

*根据我国现行法律规定，集体土地使用权（尤其是宅基地使用权）的转让通常仅限于本集体经济组织成员内部。非本集体经济组织成员购买小产权房，其签订的买卖合同在司法实践中可能被认定为无效。一旦合同无效，双方需返还财产，在房价大幅波动时，极易引发纠纷，购房者可能面临“房财两空”的困境。

2.产权登记与过户的“死穴”：无法获得真正法律意义上的产权。

*这是小产权房最根本的风险。由于缺乏国家认可的产权证，购房者无法完成产权过户登记。这意味着，即便签订了买卖合同并实际入住，购房者也无法在法律上被确认为房屋的所有权人。

3.政策不确定性风险：面临拆除或清理的可能性。

*小产权房的建设和销售在很多情况下与现行土地管理法规和城乡规划存在冲突。随着国家对土地市场调控的加强和对违法建设整治力度的加大，部分小产权房可能被认定为违章建筑，面临拆除、没收或限期整改的风险，且购房者难以获得与商品房同等标准的拆迁补偿。

4.无法获得金融支持：融资与变现能力受限。

*银行等金融机构不会为小产权房提供按揭贷款，购买需全款支付，对购房者的资金实力要求较高。同时，由于无法过户，小产权房的二次转让也极为困难，流通性差，未来若需资金周转，难以通过出售房屋快速变现。

5.质量与配套设施隐患：权益保障缺位。

*小产权房的建设往往缺乏严格的规划审批和质量监督，房屋质量、消防设施、水电煤气供应、物业管理及周边配套等方面可能存在隐患。一旦发生质量问题或邻里纠纷，维权渠道不畅，购房者权益难以得到有效保障。

6.一房多卖风险：信息不对称下的陷阱。

*由于缺乏统一的登记管理，部分不良卖方可能利用信息不对称，将同一套小产权房出售给多名购房者，引发激烈的产权（或使用权）争夺。

三、小产权房买卖合同范本（仅供形式参考，风险自担）

鉴于小产权房交易的特殊性及高风险性，本合同范本虽力求条款周全，但仍无法完全规避所有潜在风险。双方在签署本合同前，均已被告知并充分理解相关风险，自愿承担由此产生的一切法律后果。

小产权房买卖合同

甲方（卖方）：

姓名：________________________

身份证号码：____________________

联系地址：____________________

联系电话：____________________

（如房屋为村集体或乡镇企业开发，则甲方可为村集体组织或相关企业，并由其负责人签字盖章）

乙方（买方）：

姓名：________________________

身份证号码：____________________

联系地址：____________________

联系电话：____________________

甲乙双方本着平等、自愿、协商一致的原则，就乙方购买甲方拥有处分权（或使用权）的小产权房事宜，达成如下协议，以兹共同遵守。

第一条房屋基本情况

1.房屋坐落位置：____________________________________（省/市）____________________（区/县）____________________（乡/镇）____________________（村/街道）____________________（具体门牌号或详细位置描述）。

2.房屋户型及结构：________室________厅________卫，为________（砖混/砖木等）结构。

3.房