物业管理房屋维修方案.docVIP

PAGE

PAGE51

第七部分物业设施、设备维修、维护方案

物业的维修养护

1．业主对物业专有部分的装修、养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

2．因维修、养护物业设备确需进入其他业主的物业专有部分时，业主或物业公司应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。

3．相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

4．发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业公司可向相邻业主说明情况，在居委会或派出所监督下进入相关业主的物业专有部分进行维修。事后应及时通知相关业主并做好善后工作。

5．因维修养护物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位、小区物业管理处和业委会的同意，并在约定期限内恢复原状。

6．建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。

7．本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。

公共设施维护管理

（1）对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外），保证共用设施设备能正常运行和使用，杜绝安全事故的发生。

（2）建立共用设施设备清册档案（设备台账），有设施设备的运行、检查、维修、保养记录。

（3）有设施设备操作规程及保养规范，按操作规程及保养规范开展工作。

（4）对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。

（5）特种设施设备和测量仪表、仪器，按照政府有关规定，定期进行检测校准，使之符合相关规范。

（6）设备房保持整齐清洁，安全设施符合规范，无鼠害，无跑、冒、滴、漏现象，无堆积杂物；设备设施铭牌、标识，规范、统一、完整；操作规程、维护规范、管理制度上墙。

（7）各类管线有分类标识和流向标识，各类记录本、登记本（运行、维修、保养、交接班等）齐全，记录完整；监控记录可保存15天，并能正常回放。

（8）对小区内变压器、高层屋面、有安全隐患的健身设施、燃气调压站（箱）、水系沿岸等危及人身安全的部位设置明显警示标志，制定防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

（7）各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏现象。

（8）保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷冻水。

（9）保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的采暖热水。

（10）对空调循环水质进行维护保养和水质分析，保证水系统内的水质符合国家标准要求。

（11）定期检查空调机组马达、风机的运转情况，记录运行参数。

（12）定期安排对新风量、排风量的测定。

（13）应考虑定期安排对空气品质的测定。

（14）定期安排对风管系统的清洗。

第八部分小区房屋维修维护方案

房屋维修维护管理

1、每年1次对房屋共用部位及共用设施设备进行安全普查，根据普查情况制定维修和管理计划，上报委托方并组织实施。

2、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，保证房屋的使用功能和安全，杜绝安全事故的发生，填写检修记录和保养记录并确保记录的完整和真实。

3、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况。需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，按有关规定办理。

4、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。

5、保持公共区域玻璃、门窗配件完好，开闭正常，需要维修的两个工作日内完成；照明设施一般故障（损坏的灯座、灯泡、开关等）在两天内安排修复完成，其他故障5个工作日内完成，保证楼道照明灯具90%能正常使用；墙面、顶面粉刷层发现剥落或污损，应每1个月集中安排1次修补、除污；步行梯、楼房散水等设施，保持基本完好和使用功能，需要维修的，每1个月集中1次进行维修。

6、按照政府有关规定，每年进行1次房屋避雷检测，符合避雷规范要求。

7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时告知和劝阻，并及时报告政府有关主管部门。

8、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。保持小区各组团、栋及单元（门）、户标志清晰。

房屋装修管理制度

房屋室内装修直接关系到物业安全和住户的生命安全等各方权益。因此，为加强物业管理，保证物业的完好和安全，保持物业辖区的整洁美观，维护全体业主的合法权益，本公司根据政府有关法规及《小区物业管理服务协议》的有关内容及要求，特制定以下装修管理规定：

1、业主