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物业管理电梯维保安全规范

电梯作为现代建筑中不可或缺的垂直运输工具，其安全运行直接关系到业主和使用人的生命财产安全及日常生活秩序。物业管理单位作为电梯使用安全的责任主体，必须将电梯维保安全置于管理工作的重中之重。本规范旨在为物业管理单位提供一套系统、专业、可操作的电梯维保安全管理指引，以期最大限度降低安全风险，保障电梯安全平稳运行。

一、明确责任主体与资质要求

物业管理单位对所管辖区内电梯的安全运行负总责，必须严格履行法定职责。在选择电梯维保单位时，务必考察其是否具备有效的特种设备安装改造维修许可资质，以及良好的市场信誉和完善的质量保证体系。维保单位应能提供符合国家标准及电梯制造商要求的维保方案，并对其派出的维保人员的资质和作业行为负责。

维保作业人员必须持有效特种设备作业人员证上岗，并熟悉所维保电梯的型号、性能、结构及相关安全技术规范。物业管理单位应建立维保单位及人员档案，对其资质进行动态核查，严禁无证或超范围从事维保作业。

二、维保作业前的准备与风险评估

维保作业前，物业管理单位应与维保单位共同确认作业内容、范围、时间，并将作业计划提前通知相关业主或使用人，必要时设置警示区域。维保单位作业人员到达现场后，首先应与物业管理单位电梯安全管理人员进行沟通，了解电梯近期运行状况及存在问题。

作业前必须对作业环境和设备状态进行充分的风险辨识与评估。重点关注：机房、井道、轿顶、底坑等区域是否存在积水、杂物、易燃物等安全隐患；电源开关、急停装置是否完好有效；轿厢内、层门外是否已设置清晰的“正在维修，请勿使用”等警示标识。对于高风险作业，如进入井道、轿顶、底坑，或进行涉及电气系统、制动系统的维修时，必须严格执行“上锁挂牌”（LOTO）程序，防止误操作引发事故。作业人员必须按规定穿戴好个人防护用品，如安全帽、安全带、绝缘鞋、防护手套等。

三、维保作业过程安全管控

维保作业过程中，必须严格遵守安全操作规程和维保工艺标准。作业人员应集中精力，严禁违章操作、冒险作业。两人或以上协同作业时，应明确指挥和配合信号。

作业环境控制：维保区域应设置有效的物理隔离或警示带，防止无关人员误入。井道内作业时，应确保照明充足，通风良好。使用临时电源时，必须符合安全规范，并有可靠的接地保护。

工具与材料管理：维保所用工具、量具、仪器仪表必须完好准确，并在有效期内。更换的零部件必须是原厂正品或经认证的合格产品，严禁使用假冒伪劣或不合格配件。作业过程中，工具、材料应放置稳妥，防止坠落伤人或损坏设备。

关键工序安全操作：

*进行盘车、松闸等操作前，必须确认轿厢位置，确保对重侧有足够的安全距离，防止轿厢超速或坠落。

*涉及电气系统作业时，必须先断开相关电源，并验电确认无误后方可操作。对电容等储能元件，必须先进行放电处理。

*在轿顶作业时，作业人员应站在安全区域，严禁将身体探出护栏外，严禁在轿厢运行时进行擦拭、润滑等作业。

*在底坑作业时，应首先确认轿厢已停靠在顶层或其他安全位置，并将底坑急停开关置于动作状态。

过程监督与记录：物业管理单位安全管理人员应对维保作业过程进行必要的监督检查，确保维保单位按计划、按规范作业。维保人员应逐项记录作业内容、发现的问题、处理方法、更换的部件等信息，做到真实、准确、完整。

四、维保质量监督与记录管理

物业管理单位应建立健全电梯维保质量监督机制。维保工作完成后，维保单位应进行自检，确保各项性能指标符合要求。物业管理单位应组织验收，重点检查安全装置（如限速器-安全钳联动、缓冲器、门联锁、急停开关等）是否功能正常，运行是否平稳，有无异常声响、震动或异味。

维保记录是电梯安全运行的重要档案，必须规范管理。物业管理单位应督促维保单位详细、准确、及时填写维保记录，并由双方相关人员签字确认。记录内容应包括：本次维保日期、维保人员、作业内容、检查结果、发现问题及处理情况、下次维保建议等。维保记录应至少保存至电梯下次定期检验合格后，且不少于规定年限。物业管理单位应定期对维保记录进行查阅分析，从中发现潜在问题，及时督促整改。

五、应急处置与故障响应

物业管理单位应制定完善的电梯突发事件应急救援预案，并定期组织演练，确保预案的有效性和可操作性。预案应明确应急组织机构、职责分工、响应程序、救援措施、通讯联络方式等。

当电梯发生故障或困人等突发事件时，物业管理单位应立即启动应急预案，安抚乘客情绪，同时迅速通知维保单位赶赴现场进行处置。维保单位接到通知后，应在规定时限内到达现场，并按照应急救援规程进行救援和抢修。在救援过程中，必须坚持“以人为本”，优先保障被困人员安全，严禁盲目施救。故障排除后，应对电梯进行全面检查，确认安全后方可恢复使用。所有应急处置过程均应详细记录在案。

六、持续改进与培训教育

电梯维保安全管理是一个持续改进的