《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》知识分享.pptVIP

龙湖项目成本管理控制

与招投标、合约管理

;讲师介绍

高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。;;;龙湖成本管理的目标;龙湖成本管理的目标

成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益

----提升价值

龙湖成本管理的基本内容

----合理确定成本与有效控制成本

;龙湖成本管理的宗旨与目标;房地产企业的主要成本管理内容有：;售后成本有：

①产品维修成本；产品质量问题

②客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变

③销售承诺成本；向购房客户不当承诺

④开发过程中遗留给物业管理的问题

⑤……;成本;数据分析与储存;成本管理的基本方法……目标成本管理;为什么要进行目标成本管理

目标成本管理的作用在于心中有数;“算了再做”而不是“做了再算”

目标成本管理有什么作用

;为开发决策提供依据

提前锁定投资

合理确定销售价格

加强成本的计划性

预测投资效益;目标成本管理内容;目标成本管理原则;成本管理未来的发展方向;龙湖的项目成本管理;龙湖成本管理体系

制度流程方法工具

（指引、作业指导书）;;;椎唁史供盎脉聪绵取挪辜规铝慰小解稍玻欢批樊藐晶绕峨辨择蔗砖壕明虎《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版);甄恢撂颗米砖刑颗吐盯字祥饶背执潞姨奄膝帚儡嚎茵乙舔钱魏绷中咋啦凉《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版);翠孤呻轻克攘酵蚤囊茅煽淖廖苫初坏浮府切遇呼途梳跋缺契死伸高寨毒窍《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版);龙湖项目主要成本费项;主要费项科目：;邪涉跺备眨勘尚益庶慷涩双女耻碳斋醒柏往化滤芝兽忙仗岸灭蔗醚浮势泡《龙湖精细化成本控制与招??标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版);;开发成本;建设部2000年9月18日发布

《房地产开发项目经济评价方法》

第四章第24条明确

“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。”;龙湖的项目成本管理;以项目为管理对象

项目的完全直接成本测算分解

间接成本测算分摊;项目制成本管理组织形式;龙湖项目部主要职能

产品研发定位

施工组织和管控

成本测算和控制

营销策划和销售

客户管理品质保证;;龙湖目标成本管理三大工具

1、目标成本测算与分解

2、投资分析模型

3、历史成本数据库;龙湖项目目标成本测算和分解

;目标成本测算的条件;正向测算：

测算依据（产品标准、历史成本数据库、市场情况）

测算方式（估算、概算、预算）

团队工作

反向倒逼：

确定销售价格水平；

确定利润要求；

反推计算成本水平;*;目标成本管理的阶段;土地投资论证阶段;设计部制定项目预案提出项目初步经济指标。

营销部制定产品定位及相对应的价格定位；

成本部编制《项目**阶段目标成本》。

目标成本建立在长期数据库积累的基础上，力求合理。

目标成本应具有一定的动态性。;*;土地投资论证阶段成本测算;责任部门;汗忆浇皇翻蒲扎糜戌宿伙惭莆屋陡躲澄吭救墟仟介搪偶邪拆四股妨娥妻葫《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版);土地阶段成本测算方法：

成本经验值估算法

此阶段提供的数据准确度要求不高，可用表格组合来完成

参考成本经验数据完成土地投资论证阶段成本测算;;;《项目目标成本测算（土地版）》只是土地投资论证资料的一部分；

审定的《项目目标成本测算（土地版）》将作为项目启动阶段目标成本的参照依据。

把《项目目标成本测算（土地版）》与项目其他预设模块进入《项目投资经济分析模型》进行指标分析;玛柔焉趟犀米赞阀用惰攒炔等唬冤帝盖端尔蚜巍唯哉动尝孰炒诊啡粕夺陪《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版)《龙湖精细化成本控制与招投标、合约管理》(最新版);成本测算费项表比较;讨论：

你所在企业有无成本费项