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物业管理收费标准与合同范例

引言

物业管理作为现代城市生活不可或缺的组成部分，其服务质量与收费标准一直是业主与物业服务企业（以下简称“物业企业”）共同关注的核心议题。清晰、合理的收费标准是保障物业服务质量的基础，而规范、严谨的物业服务合同则是明确双方权利义务、维护双方合法权益的关键。本文旨在从专业角度解析物业管理收费的构成与原则，并提供一份具有参考价值的物业服务合同范例框架，以期为广大业主及物业企业提供实践指导。

第一部分：物业管理收费标准解析

一、物业管理费的定义与构成

物业管理费，通常指物业企业接受业主委托，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序所收取的费用。其核心在于“质价相符”，即所提供的服务质量应与收取的费用标准相匹配。

二、物业管理收费的基本原则

1.公开透明原则：收费项目、收费标准、收费方式、收支情况等应向业主公开，接受业主监督。

2.质价相符原则：物业服务收费应与其服务内容、服务质量、服务水平相适应。优质优价，劣质低价。

3.业主共同决定原则：收费标准的制定与调整，应充分尊重业主意愿，通过业主大会或业主代表大会等形式共同决定。

4.合法合规原则：收费项目和标准不得违反国家及地方相关法律法规和政策规定。

三、物业管理收费的常见项目与测算依据

物业管理费的构成并非单一，通常包含以下几个主要方面，具体测算需结合项目实际情况、服务标准及当地物价水平：

1.物业服务成本：

*人员费用：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。

*物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用：包括电梯、水泵、消防系统、公共照明、给排水管道、道路、绿化等的维护保养、能耗（如水、电）及小额维修费用。

*物业管理区域清洁卫生费用：清洁工具、物料、垃圾清运、化粪池清掏等费用。

*物业管理区域绿化养护费用：绿化工具、苗木、灌溉、施肥、修剪等费用。

*物业管理区域秩序维护费用：安保人员费用、安防设备日常运行维护费用、消防器材维护费用等（不包含专业保安公司费用，如另行聘请则需单独约定）。

*办公费用：物业企业在管理处的办公用房租金（或折旧）、办公用品、通讯、交通、差旅费等。

*物业企业固定资产折旧：物业企业用于物业管理的固定资产，如办公设备、工具等的折旧。

*物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用：此项为可选，若购买则需计入。

*经业主同意的其他费用：如社区文化活动等特定支出，需经业主共同决定方可列入。

2.法定税费：根据国家税法规定，物业企业需缴纳的相关税费，通常包含在业主支付的物业费中。

3.物业企业的合理利润：对于实行市场调节价的物业项目，物业企业可在成本核算基础上加入合理利润。对于政府指导价项目，利润水平通常有上限规定。

除上述常规物业费外，物业管理区域内可能还涉及以下费用，这些费用的收取需有明确依据并向业主公示：

*停车费：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，其收费标准及收益分配需由业主共同决定。属于开发商产权的车位，收费标准由产权人或其委托的物业企业制定。

*公摊水电费：部分地区或项目，公共区域的水、电费（如路灯、景观照明、电梯运行电费等）可能需要单独计量并按约定方式向业主分摊。此费用应独立核算，定期公示。

*特约服务费：为满足业主个别需求提供的额外服务，如户内维修、家政服务等，其收费标准由双方协商确定。

四、物业管理收费标准的确定与调整

1.确定方式：

*政府指导价：适用于普通住宅等特定类型物业，由当地价格主管部门会同房地产行政主管部门制定基准价及其浮动幅度，物业企业在规定范围内确定具体收费标准。

*市场调节价：适用于非普通住宅、商业物业等，由业主与物业企业在物业服务合同中协商确定。

2.制定与调整程序：

*新建物业的收费标准，在业主大会成立前，可由建设单位与选聘的物业企业根据政府指导价或协商确定，并在前期物业服务合同中约定。

*业主大会成立后，物业服务收费标准的制定或调整，应由业主大会决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可实施。

*调整收费标准时，物业企业应向业主委员会（或业主）提供详实的成本测算依据和方案，充分听取业主意见，必要时应举行听证会。

五、收费方式与周期

常见的收费方式有包干制和酬金制。

*包干制：由业主向物业企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业企业享有或者承担。

*酬金制：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。实行酬金制的，物业