绿城NS代建项目成本管理研究.pdfVIP

哈尔滨工业大学硕士学位论文

摘要

2021年以来，随着房地产市场的持续下行，地产拿地格局正在以民企为主导

转变为以地方国企为主导。尤其是城投平台在土地流拍率较高时，加大了拿地的

力度，从而在土地市场占据了主导地位。根据中指院的研究数据，2022年，在拿

100712021

地面积最多的前个企业中，地方城投公司就有个，相比于年，增长

了超过三倍。然而，大多数城投公司不具备项目开发能力，导致开发速度较慢、

入市率较低，代建需求应运而生。与此同时，越来越多的房企开始转型，主动或

被动地涉足代建业务，争当“乙方”，以此留存团队、规模和品牌。在此背景下，

房地产代建市场竞争也变得更加激烈，而代建企业成本管理的能力涉及是否能为

委托方创造额外价值，也与代建企业的业务拓展存在较大的关系。

本文从房地产商业代建项目成本管理的角度出发，以NS代建项目为研究对象，

NS

从绿城管理代建单位的角度，运用理论与案例结合的方法，对代建项目一期成

本管理的现状与问题进行研究，并提出全过程成本管理体系与保障措施解决方案。

NS

首先，本文介绍了代建项目与代建管理模式概况，简述绿城管理公司情况

与代建项目的内容和架构，分析代建项目成本管理的重点与特殊性。其次，对NS

代建项目一期成本管理的现状进行分析，明确成本管理过程中存在的问题，主要

包括管理方与委托方工作界面分工模糊、设计方案不适配、设计图纸做法不经济、

成本招采管理不规范、各成本事项审批效率低下等等问题。最后，通过制定适宜

代建项目的全过程成本管理体系与保障措施，确保项目一期的问题能够解决。主

要的解决方案与保障措施包括项目审批权限的约定、控制设计方案的成本限额、

适宜代建项目招采与成本管控体系的编制、目标成本管控体系的制定、代建管理

权限的约定、代建管理动作的前置、规范代建管理公司的管控体系、强化战略集

NS

采工程材料与设备的应用、建立降本增效的激励机制等。并在项目二期的开发

运营过程中进行验证，将二期成本管理过程的数据与一期对比分析，推出项目二

期管控的成本效率与利润率预期较一期已有大幅提升，为后续类似商业代建项目

的成本管理提供参考借鉴。

本研究分析了国资委托商业代建项目成本管理过程中存在的各种影响因素，

并制定了全过程的成本管理体系，目的在于为商业代建项目成本管理中存在的共

性问题提供解决方案，促进商业代建成本管理水平的提升，同时降低本项目的全

成本，提高本项目决策效率与利润率，为商业代建项目中成本管理思路提供借鉴。

关键词：房地产；商业代建；成本管理；全过程成本管理体系

I

哈尔滨工业大学硕士学位论文

Abstract

Since2021,withthecontinuousdownturnintherealestatemarket,thepatternof

realestatelandacquisitionhasshiftedfromprivateenterprisestolocalstate-owned

enterprises.Inparticular,whenthelandauctionrateishigh,urbaninvestmentplatforms

haveincreasedtheireffortstoacquireland,thusoccupyingadominantpositioninthe

landmarket.AccordingtotheresearchdataoftheChinaRealEstateInde