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商品房买卖合同纠纷法律解释要点

一、合同订立与效力

合同形式：商品房买卖合同应采用书面形式。依法应当办理登记手续的，自登记之日起合同生效；未办理登记手续的，不影响合同效力，但当事人解除合同的除外。

意思表示：合同订立应基于双方真实的意思表示。欺诈、胁迫、乘人之危等情形下订立的合同，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。

出卖人资格：出卖人应具备法人资格，有合法的房屋所有权的证明，并有权处分该房屋。

预售许可：商品房预售，应当符合法律、行政法规规定的条件，取得商品房预售许可证。

委托代理：委托代理人签订合同时，应出示授权委托书，并按规定履行代理职责。

二、房价与付款

价格约定：合同应明确约定房屋的价格、付款方式、付款时间等。价格约定不明确的，可协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。

面积差异：实际交付房屋的面积与合同约定的面积发生差异，应当根据实际情况处理：

面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按合同约定的价格计价，多退少补。

面积误差比绝对值超出3%，超出3%部分的面积，买卖双方约定处理方式；协商不成的，由出卖人承担违约责任。

面积误差比绝对值超出5%（或当地规定比例），买受人有权解除合同。出卖人交付房屋符合合同约定，买受人同意继续履行合同，出卖人应当根据实际面积调整价格。

付款方式：合同可约定一次性付款、分期付款、按揭贷款等方式。付款逾期，出卖人有权要求买受人支付违约金或解除合同。

贷款问题：因银行贷款政策变化等原因导致买受人无法按合同约定支付贷款的，买卖双方可协商解决，协商不成的，可向人民法院提起诉讼。

三、房屋交付与验收

交付条件：出卖人应当按照合同约定的日期和条件交付房屋。交付的房屋应具备法定和约定的交付条件，如房屋质量合格、资料齐全等。

竣工验收：房屋交付前，应当经验收合格。出卖人应当提供房屋的竣工验收合格证明文件。

逾期交付：出卖人逾期交付房屋的，应当承担违约责任，如支付违约金或赔偿损失。逾期交付超过一定期限，买受人有权解除合同。

验收责任：买受人应当在收到房屋交付通知后合理期限内进行验收。验收合格的，办理房屋交接手续；验收不合格的，可要求出卖人修复或减少房价。

房屋质量：房屋交付后，质量不符合约定的，买受人可以要求出卖人承担违约责任，如修理、更换、减少房价、赔偿损失等。

四、房屋产权与登记

产权过户：出卖人应协助买受人办理房屋所有权转移登记手续。

登记责任：因出卖人原因导致无法办理房屋权属登记，买受人可向出卖人请求赔偿。

虚假承诺：出卖人提供虚假信息或承诺，导致无法办理房屋权属登记的，应承担违约责任。

五、免责与责任

不可抗力：因不可抗力导致合同无法履行的，双方可协商解除合同，也可部分或全部免除责任。

违约责任：双方应按照合同约定承担违约责任。违约金不足以弥补实际损失，守约方可以请求增加违约金或赔偿损失。

虚假广告：出卖人发布虚假广告，给买受人造成损失的，应承担赔偿责任。

六、争议解决

协议解决：发生争议时，双方应首先协商解决。

诉讼解决：协商不成的，可向人民法院提起诉讼。

仲裁解决：合同中可约定仲裁条款，向约定的仲裁机构申请仲裁。

商品房买卖合同纠纷法律解释要点（1）

一、合同效力纠纷

1.1合法性审查要点

主体适格性：卖方是否具备完全民事行为能力；买方是否满足购房资格（限购政策下的审查）。

合同形式：

必须采用书面形式，口头合同无效。

契税备案要求（一手房需开发商代办，二手房需税务部门确认）。

房屋权属：

是否存在抵押、查封等权利限制。

分期付款情形下，每期付款与产权转移的关系（具体参考《民法典》第422条）。

1.2约束力争议

违约金约定：约定过高或过低（最多不超过实际损失30%）的司法调整原则。

解除权行使：

发生严重影响房屋使用的质量问题（参考《商品房销售管理办法》第23条）。

开发商未按时交付房屋（超过合同约定期限30天为法定解除条件）。

二、交付与验收纠纷

2.1验收标准

交付条件：

建筑工程竣工验收合格证明。

供水、电、气等配套设施符合使用条件。

交付责任：

开发商逾期交付可扣除滞纳金（日万分之一至万分之一五）。

验收不合格（如主体结构安全隐患），买方可拒收并要求修复。

2.2留置权争议

装修物品先行占有：符合《民法典》第442条留置权条件时可直接优先受偿。

三、质量问题纠纷

3.1责任划分

保修范围：保修期分为正常使用（1-5年）和开发风险阶段（最长10年）（依据《建设工程质量管理条例》）。

疫情影响延期：疫情导致工程停工经当地住建部门认可的，可书面顺延交付期限。

3.2修复后损失过渡

临时安置补助：

交付前因重大质量问题导致无法入住，开发商需每日支付