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小户型房产营销(1)

一、小户型房屋营销的支持要素

1、地段支持

小户型产品的地段支持因素要紧有两个方面，一是个户型产品本身的绝对地理置，二

是小户型产品的心理置。小户型产品的绝对地理置要紧是指小户型产品的地理坐标

置，其关系要素有该地与咳心商圈的绝对距离，交通条件、社区与街区功能规划、街区商业

成熟度等因素。小户型产品的心理置，其关系要素有与核心商圈的心理距离、与时尚消费

圈连接的紧密程度、与前沿思想潮流圈结合的紧密程度。小户型产品的地段因素对小户型产

品的营销常常具有决定性作用。因此我们研究小户型产品的地段因素，发现与挖掘小户型产

品的地段优势，常常成为小户型产品营销中的关键因素。为此我们将从我们所列举的因素中

对小户型产品的地段因素进行分析。

♦与核心商圈的绝对距离：

与核心商圈的绝对距离，是小户型产品地段因素中最为重要的因素。一个商业业态完全,

服务设施一流，交通系统发达，时尚氛围浓厚，思潮居于前沿地的商圈，其价值本身就无

与伦比。这些地段内，通常而言，是高知识、高技术的知识产业云集的地方。因此这里也聚

集了大批的高文凭、高学历的高层知识文化精英。与之用匹配的是他们的高收入与高消费。

他们的消费通常成为这个城市的消费潮流的代言人，从其种程度而言，他们就是这个城市时

尚消费的代言人。因此在这些地段的小户型产品一个最为通常的表现就是高价格，而且产品

创新也大多在这些地段。比如最先小户型的装修房营销，通常都发生在这些地段，在我们的

市场中，我们能够举例的便是解放碑比比皆是的精装小户型产品营销。产品的创新与产品的

高附加值是紧密联系在一起的，综观解放碑小户型楼市，我们能够得出这样一个结论，即装

修房的价格在扣除装修成本后，仍远远高出清水房的价格。与装修房高昂的价格相习惯的是,

该种产品的营销的先进性，重庆楼市中大多概念产品都是由他们奉献的，而他们的营销推广

费用比例也远远高出清水房。他们通过大版面的硬性彩色广告与大篇幅的新闻推广则从意识

形态方面改变人们的消费观与产品价值观。而与核心商圈的绝对距离越近，这种状态也就越

明显。因此能够说小户型产品营销的繁荣程度是由核心商圈为轴心，向外延展的。从上述论

证我们能够发现，核心商圈周围地区成为小户型产品革新，营销手段创新的床。高附加值

的产品与革新性产品多在这幽地方出现。因此我们能够得出这样一个结论，即与核心商圈的

绝对距离越近，也就越适宜生产高附加值与革新性产品，而产品营销成功的可能性也就越大。

♦与核心商圈的心理距离

与核心商圈的心理距离是个相对概念，即随人的不i致，对•个地理位置的认识也不•

致。但是通常而言心理距离的远近，在城市内，与公交系统的发达密切有关。公交系统越繁

荣的地方，人们的心理距也就越近。这种心理上的不i致认知感，对小户型的营销显得尤为

重要。小户型置业者的目H勺有三个，一是单身或者者丁克家族的终极用房，这类使用者购买

小户型物业，将之使用功能作为小户型的终极用途，比较注重产品的使用功能；二是准单身

与准丁克家庭将之作为过度房使用，该种使用者，更侧重对•产品临时性过度性功能；三是炒

房族，他们关注的是房屋的投资回报率与出租率。前两个目的的购房者，从当前我们的城市

人口结构，与社会经济与教育的进展速度来看，多数是年轻•族(在老龄社会或者者经济处

于成熟期的社会或者许例外)。在重庆表现更为明显，当一个城市的中产阶层尚未形成之时:

城市的年轻的白领阶层就成为这个城市的主导消费潮流的代言人。由于城市经济的进展阶段

与我国教育改革的程度，在目前，我国的知识阶层大多集中在25—35岁这个年龄阶段。在

这个阶段的年轻城市白领，假如不是家底殷实，只能*自己创业来满足住房