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方案

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方案

房地产项目公共设施维护成本核算实施方案

一、方案目标与定位

（一）核心目标

构建公共设施维护全周期成本核算体系，明确“设施分类-成本分项-动态核算-结果应用”各环节标准，解决“设施边界模糊、成本核算无序、维护费用超支”问题，确保总成本误差率≤±3%。

建立专属核算规则，适配不同设施类型（基础配套/休闲服务/智能系统）、维护等级（日常保养/故障维修/大修），实现“量价精准、功能保障与成本平衡”，为维护费用管控提供数据支撑。

强化核算成果应用，通过数据对比优化“维护周期、服务商选择”，在保障设施正常运行前提下，降低维护综合成本，提升业主满意度。

（二）方案定位

本方案适用于房地产项目（住宅/商业/综合体）全周期公共设施维护成本核算，涵盖设施日常保养、故障维修、大修升级，是项目维护费用管控、预算执行、审计复盘的指导性文件，同时为设施管理人员、财务人员提供操作规范，确保核算合规、精准、可执行。

二、方案内容体系

（一）核算基础框架设计

设施范围界定：明确核心内容——基础配套设施（供水供电管网、电梯、消防系统）、休闲服务设施（健身器材、儿童游乐设施、绿化景观）、智能系统设施（监控设备、门禁系统、停车管理系统）；不含内容（业主专有设施、临时搭建设施），依据项目规划图纸及《物业管理条例》界定，附设施清单及位置分布图。

核算依据统一：明确四大核心依据——设施维护合同（服务标准/单价）、当地维保市场价（近1个月报价）、设施使用说明书（维护周期/参数）、企业维护成本定额，禁止使用过期或不符依据。

（二）核心成本核算内容

基础配套设施维护成本：

电梯维护：日常保养（300-500元/台?月）按“台数×周期×单价”，故障维修（配件费+工时费，如变频器更换2000-5000元/次）按实际支出，年检费（2000-3000元/台?年）附检测报告；

消防系统：管网巡检（100-200元/次?楼栋）、灭火器更换（80-120元/具?2-3年），按“频次×单价”核算，附维保记录；

供水供电管网：管道维修（DN100水管200-300元/处）、线路检修（150-250元/次），按“维修次数×单价”，含材料及人工。

休闲服务设施维护成本：

绿化景观：草坪修剪（5-8元/㎡?季度）、苗木养护（乔木30-50元/株?年），按“面积/数量×周期×单价”，病虫害防治（10-15元/㎡?年）附服务协议；

健身/游乐设施：日常检查（20-30元/台?月）、部件更换（健身器材轴承50-100元/个），按实际维护需求核算，附更换清单。

智能系统设施维护成本：

监控/门禁系统：设备巡检（50-80元/台?月）、摄像头维修（300-500元/台），按“台数×单价”；

停车管理系统：道闸维修（500-800元/次）、车牌识别调试（200-300元/次），按实际故障次数核算，附维修记录；

其他费用：维护人员培训费（100-150元/人?年）、应急备用金（按前三项费用总和×2%-3%），用于突发故障处理。

（三）分类型/维护等级核算差异

日常保养（每月/季度）：重点核算“基础检查+简易维护”，占比30%-40%，成本低（如电梯月度保养），侧重按周期固定核算，预备费侧重耗材补充。

故障维修（按需）：重点核算“配件费+紧急工时费”，占比40%-50%，成本波动大（如消防管网抢修），按实际故障频次核算，预备费侧重紧急调用服务商溢价。

大修升级（3-5年）：重点核算“核心部件更换+系统升级”，占比20%-30%，成本高（如电梯大修1-3万元/台），按设施使用年限分摊，预备费侧重升级后调试费用。

三、实施方式与方法

（一）前期核算准备（项目交付后1周）

资料收集与梳理：

获取公共设施清单（类型/数量/安装时间）、维护合同范本、当地维保市场价、设施使用说明书；

组建“核算小组”（设施管理员1名、财务专员1名、成本会计1名），分工：设施管理员负责设施参数核实，财务专员负责费用汇总，成本会计负责分项核算。

核算规则制定：

明确设施分类标准（如基础配套/智能系统）、维护成本分项依据（按设施类型拆分），形成《维护成本核算细则》；

复核设施清单与实际匹配度，标注老化风险设施（使用超5年），提前制定维护预案。

（二）全流程核算实施（项目全周期）

月度/季度动态核算：

数据采集：设施管理员提交“维护记录（次数/内容）、配件领用清单”，财务专员收集费