土地使用权入股税务政策解读.docxVIP

土地使用权入股税务政策解读

在当前的经济活动中，土地使用权作为一种重要的生产要素，其作价入股行为日益普遍。这种模式不仅实现了土地资源的优化配置，也为企业的并购重组、产业升级提供了灵活的路径。然而，土地使用权入股涉及复杂的税务处理，直接关系到交易双方的切身利益和交易的最终成败。本文将从专业视角出发，对土地使用权入股所涉及的主要税种及相关政策进行梳理与解读，旨在为相关市场主体提供清晰的税务指引。

一、土地使用权入股的界定与税务处理的基本原则

土地使用权入股，是指土地使用权持有人（以下简称“投资方”）将其合法拥有的土地使用权，以评估作价的方式投入到被投资企业，取得被投资企业的股权，从而实现土地使用权由投资方向被投资企业转移的一种经济行为。在税务处理上，该行为通常被视为一种非货币性资产交换，税务机关一般会将其分解为“转让土地使用权”和“以转让所得进行投资”两项经济业务进行税务处理。因此，投资方是否需要纳税、如何纳税，以及被投资企业的税务影响，均围绕这一核心定性展开。

二、涉及的主要税种及政策解析

（一）增值税及附加税费

1.征税范围与税率

根据现行增值税政策，转让土地使用权属于“销售无形资产”税目下的“自然资源使用权”子目，应缴纳增值税。一般纳税人转让其取得的土地使用权，适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额；也可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照一定的征收率计算应纳税额。小规模纳税人转让其取得的土地使用权，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照相应的征收率计算应纳税额。

2.特殊政策考量

对于土地使用权入股是否属于“有偿转让”范畴，这是判断是否缴纳增值税的关键。根据相关政策规定，纳税人发生应税行为并取得货币、货物或者其他经济利益的，是增值税的纳税义务人。土地使用权入股换取股权，属于取得了“其他经济利益”，因此，原则上应缴纳增值税。

然而，在实践中，对于某些特定类型的资产重组行为，可能存在增值税的免税政策。例如，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。土地使用权入股若能满足此类资产重组的定义和条件，则有机会适用免税待遇，但需严格对照政策细则进行判断和备案。

3.附加税费

城市维护建设税、教育费附加以及地方教育附加，作为增值税的附加税费，其纳税义务随增值税的产生而产生，计税依据为纳税人实际缴纳的增值税税额，适用相应的税率和征收率。

（二）土地增值税

1.一般规定与核心优惠政策

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地使用权入股，若被认定为“转让”行为，且取得了收入（股权形式的经济利益），理论上应缴纳土地增值税。

但在土地增值税政策中，对于以房地产进行投资、联营的行为，有着特殊的优惠规定。根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）及后续相关政策，单位、个人在以土地（房地产）作价入股进行投资或联营时，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用暂免征收土地增值税的规定。反之，若非房地产开发企业将土地（房地产）投资入股到非房地产开发企业，或投资、联营的企业不是从事房地产开发的，则暂免征收土地增值税。这一政策是土地使用权入股税务筹划的核心考量点之一，其界限划分至关重要。

2.纳税主体与计税依据

土地增值税的纳税主体为土地使用权的转让方，即投资方。其计税依据为转让房地产所取得的增值额，即转让收入减除规定扣除项目金额后的余额。扣除项目通常包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用、与转让房地产有关的税金等。

（三）企业所得税/个人所得税

土地使用权入股的投资方既可以是企业，也可以是个人，其所得税处理方式有所不同。

1.企业所得税

对于企业以土地使用权进行投资入股的行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。因此，企业以土地使用权换取股权，应视同转让土地使用权并按公允价值确认转让收入，扣除其计税基础后的余额，计入企业当期应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

为支持企业重组，国家出台了特殊性税务处理政策。如果土地使用权入股行为符合《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税〔2009〕59号）