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房屋中介违约责任认定

引言

房产交易，对普通家庭而言往往是“人生大事”——攒了半辈子的积蓄，承载着安居乐业的期待。在这个过程中，房屋中介常被视为“专业引路人”，从房源匹配、合同草拟到过户指导，本应发挥信息桥梁与交易保障的核心作用。但现实中，“隐瞒凶宅信息”“虚构学区资格”“吃差价赚佣金”等纠纷屡见不鲜，当交易因中介过失陷入僵局，甚至导致购房人“钱房两空”时，如何认定中介的违约责任？这不仅关系到个体权益的维护，更牵动着整个房产经纪行业的规范发展。本文将从义务边界、违约形态、法律适用到实务应对，层层拆解房屋中介违约责任认定的关键逻辑。

一、认定前提：房屋中介的义务体系

要判断中介是否违约，首先需明确其应履行的义务——这是违约责任认定的“标尺”。实践中，中介的义务可分为法定义务与约定义务，二者共同构成责任认定的基础。

（一）法定义务：法律划下的“红线”

《民法典》第962条明确规定：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”这一条款直接确立了中介的如实报告义务，具体包括三方面：

其一，信息真实性核查义务。中介需对房源的基本信息（如产权是否清晰、是否存在抵押查封、房屋是否存在质量瑕疵）、交易方的主体资格（如卖方是否为产权人、是否存在共有权人未签字）进行合理核查。例如，某中介带客户看一套“满五唯一”的房子，若未核实房产证登记时间，导致客户因税费计算错误多支出数万元，即构成对信息核查义务的违反。

其二，重大事项披露义务。所谓“重大事项”，是指可能影响委托人交易决策的关键信息，如房屋曾发生非正常死亡事件（俗称“凶宅”）、房屋属于“学区房”但学位已被占用、房屋存在白蚁侵蚀等隐蔽质量问题。这些信息若中介明知或应当知道却未告知，即构成隐瞒。

其三，交易风险提示义务。例如，在二手房交易中，若买方需贷款购房，中介应提示“首付资金监管”的必要性；若房屋存在租赁关系，需提示“买卖不破租赁”可能导致的入住障碍；若交易涉及“连环单”（即卖方需先出售自己的房子才能完成本次交易），需明确告知买方可能的时间风险。

（二）约定义务：合同约定的“服务清单”

除了法定义务，中介与委托人签订的《居间服务合同》中往往会约定具体服务内容，这些内容构成中介的约定义务。常见的约定义务包括：

提供符合要求的房源信息（如明确房屋面积、楼层、装修状况）；

协助办理网签、贷款面签、过户登记等手续；

协调买卖双方解决交易中的争议（如交房时间、家具家电归属）；

承诺“独家代理”时不得同时带其他买家看房；

明确佣金支付条件（如“仅在交易完成后收取”）。

需要注意的是，若合同中约定的义务低于法定义务（例如约定“中介不负责核查产权信息”），这类条款可能因违反法律强制性规定而无效；若约定的义务高于法定义务（例如承诺“30天内完成过户”），则中介需按约履行，否则构成违约。

过渡：明确了中介的义务边界，接下来我们需要看——当这些义务未被履行时，具体会表现为哪些违约形态？

二、违约形态：实务中常见的中介“踩线行为”

结合司法实践，房屋中介的违约行为可归纳为三大类：信息欺诈型、服务瑕疵型、违规操作型，每一类都有典型场景与责任认定要点。

（一）信息欺诈型：最易引发纠纷的“隐蔽陷阱”

这类违约的核心是中介故意或重大过失地提供虚假信息，导致委托人基于错误认知作出交易决策。

典型场景1：隐瞒房屋重大瑕疵

案例：张某通过中介购买一套二手房，中介称“房屋无质量问题”。入住后张某发现，卫生间墙体因楼上长期漏水严重发霉，墙面涂料下隐藏着大面积水渍。经调查，中介带看时已注意到卫生间有异味，但未进一步核查，也未告知张某。法院最终认定，房屋质量瑕疵属于影响居住的重大事项，中介未尽如实报告义务，需赔偿张某的维修费用及部分佣金。

责任认定要点：判断是否构成“重大瑕疵”，需结合普通人的认知标准——若瑕疵会显著降低房屋使用价值（如结构安全问题、严重漏水、甲醛超标），或可能导致额外支出（如维修成本超过房价5%），即属于中介应披露的范畴。

典型场景2：虚构交易条件诱导签约

例如，中介为促成交易，谎称“该房属于某重点小学学区，学位未被使用”，但实际该房对应的学区已调整；或声称“卖方报价100万，你出102万我帮你谈下来”，实则卖方底价就是102万，中介赚取2万差价。这些行为均属于虚构信息，直接影响委托人的价格判断与交易决策。

责任认定要点：若中介明知信息虚假仍告知（如故意篡改学区文件），或应当知道信息不实却未核实（如未查询学区官方公示），均构成欺诈，需承担“退一赔三”（退还佣金并赔偿损失）的责任。

（二）服务瑕疵型：“敷衍服务”背后的责任

这类违约表现为中介虽提供了服务，但未达到合同约定或行业标准的要求，导致交易延迟、成本增