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房地产交易合同纠纷法律适用指南

目录

\h总则

\h合同的订立与效力

\h合同的履行

\h合同的变更、转让与终止

\h违约责任

\h常见纠纷类型及处理

\h证据规则

\h诉讼程序

\h附则

总则

1.1立法目的

为正确审理房地产交易合同纠纷案件，保护当事人合法权益，维护社会经济秩序，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合审判实践，制定本指南。

1.2适用范围

本指南适用于中华人民共和国境内的房地产买卖、抵押、租赁等交易合同纠纷案件的审理。

1.3基本原则

平等原则：当事人法律地位平等。

自愿原则：当事人依法享有自愿订立合同的权利。

公平原则：确定各方的权利和义务应当公平合理。

诚实信用原则：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚信原则。

1.4法律冲突适用

特别法优于一般法。

新法优于旧法。

上位法优于下位法。

合同的订立与效力

2.1合同订立的形式

房地产交易合同应当采用书面形式。

电子数据交换、电子邮件等能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。

2.2合同生效要件

当事人具有相应的民事行为能力。

意思表示真实。

不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

2.3无效合同情形

一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。

恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。

以合法形式掩盖非法目的。

损害社会公共利益。

违反法律、行政法规的强制性规定。

2.4可撤销合同情形

因重大误解订立的合同。

在订立合同时显失公平的合同。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。

2.5效力待定合同

限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后有效。

无权代理人以被代理人名义订立的合同，被代理人追认后有效。

无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

合同的履行

3.1全面履行原则

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

3.2协作履行原则

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

3.3双务合同的同时履行抗辩权

当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。

3.4先履行抗辩权

当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

3.5不安抗辩权

应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：

经营状况严重恶化。

转移财产、抽逃资金，以逃避债务。

丧失商业信誉。

有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

合同的变更、转让与终止

4.1合同变更

当事人协商一致，可以变更合同。

法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

4.2合同转让

债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。

债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。

4.3合同终止情形

债务已经按照约定履行。

合同解除。

债务相互抵销。

债务人依法将标的物提存。

债权人免除债务。

债权债务同归于一人。

法律规定或者当事人约定终止的其他情形。

4.4合同解除

协商解除。

约定解除。

法定解除（因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务等）。

违约责任

5.1违约责任的承担方式

继续履行。

采取补救措施。

赔偿损失。

支付违约金。

适用定金罚则。

5.2违约金

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加。

约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

5.3定金

当事人可以依照《中华人民共和国民法典》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。

当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

5.4损失赔偿范围

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。

常见纠纷类型及处理

6.1商品房买卖合同纠纷

出卖人逾期交房：买受人可以请求出卖人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

房屋质量不符合约定：买受