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臣心一片磁针石，不指南方不肯休。——文天祥
房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》题库100题含答案
1.题型：判断题
如果房地产泡沫产生，就必然会引起房地产过度开发；房地产过度开发是由房地产
泡沫引发的；反之亦然。()
A错
B对
答案
A
解析
正确答案：N
答案解析：如果泡沫产生，必然会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引
发的。也就是说其他因素也可能导致过度开发。参见教材P54。
该题针对“房地产泡沫与过热”知识点进行考核
2.题型：单选题
下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是(。（)2009年试题）
A空置率与有效毛收入呈反向变动
B通过与物业服务企业签订长期台约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响
C权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加
D金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率
答案
A
解析
选A项，空置率提高，可导致有效毛租金收入减少。B选项，可以通过签订长
期合约来减少物业维护管理费用的变动，但仍不能排除通货膨胀的影响。C选项，
权益投资比率高，意味着自有资金所占比例高，则风险小；D选项，要求投资权
益比率不得低于某一要求的比率。
百学须先立志。——朱熹
3.题型：多选题
与房地产开发项目相关的债务融资，主要包括(。)
A房地产开发贷款
B土地储备贷款
C个人住房抵押贷款
D个人住房公积金贷款
E在建工程抵押贷款
答案
A,B
4.题型：判断题
偏好和购买意图由于对购买行为有直接影响，必定会导致实际购买行为的发生。()
A错
B对
答案
A
解析
偏好和购买意图并不总是导致实际购买，尽管二者对购买行为有直接影响。
5.题型：简述题
某投资者以1800万元的价格购买了一写字楼物业，该写字楼的可出租面积为
10000m2，购买后立即可以出租。已知第1-5年的月租金水平为70元m、出租率
为70%，第6-10年的月租金水平为80元/m2、出租率为75%，第11年停止出租，
装修后将物业转售。已知整个运营期间的经营成本为租金收入的35%，投资者目
标收益率为18%，装修投资及净转售收入分别为400万元和1200万元。试计算该
投资项目的净现金流量、财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的经济
可行性(设置业投资发生在年初，其他收支均发生在年末)。解析
解
(1)该项目的净现金流量表
以铜为镜，可以正衣冠；以古为镜，可以知兴替；以人为镜，可以明得失。——《旧唐书·魏征列传》
(2)求财务净现值FNPV
(4)该项目财务净现值为164.46万元0，财务内部收益率20.19%投资者目标收益
率
18%，所以该投资项目在经济上是可行的。
解析在求净现金流量时用列表法可以方便计算，一目了然，这也是在考试中的一种
解题方式，希望同学们熟练掌握;另外，也可采用净收益每年不变有限年期收益法
公式求解。
6.题型：单选题
系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部
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