权证基础知识面培训.pptVIP

权证基础知识面培训;目录;一﹑二手房过户基础知识;

注:97年以前的房屋银行对贷款成数和年限有所限制;

90年以前(以查档资料为准)房屋各银行不会受理贷款业务;;过户的前提条件

卖方房屋必须是产权证的房屋；

如有国土证的必须提供国土证原件。

过户地点：成都市政府服务中心房产分中心(后子门)

;;;一﹑二手房过户基础知识;国土证办理不同情况;一﹑二手房过户基础知识;一﹑二手房过户基础知识;税费计算公式

契税=成交价或指导价*3%(对个人第一次购买普通住宅90平米以下按1%征收;90平米以上144平米以下按1.5%征收)

交易手续费=面积*6（非住宅：报税基数*0.7%）

转移登记费=80元/户（商业用房550元一户）

维修基金=面积*缴存标准(电梯27.5/平米,非电梯22/平米)

工本费:共有证10元/本国土证20元/本

土地出让金=成交价或指导价*1.5%(二环外1%)

个税：成交价或指导价*1%

印花税：（住宅）５元／户（非住宅）（报价基数）×０.１％＋８０元

;个税免征条件:1家庭唯一住宅;

2购买时间满五年以上.;

例题：王先生购买了位于青羊区光华村街一套住房，面积55平米，砖混结构,成交价45万，于2006年从朋友处以13万购买.假设卖方家庭只有一套住房。(注：指导价2600/平米)请计算该客户购买该套住房所需要的过户费用。

;二、二手房过户注意事项;二、二手房过户注意事项;?

5、合同签定时，尽量将卖方客户资料收齐，特别是小国土、共有证等。

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6、合同签署完毕后，在告之客户准备哪些资料时，最好让客户自己检查一下户口、身份证与结婚证上面的号码是否一致、所有证件是否在有效期内、户口本上是否有客户的身份证号码.;

7、外国人(含港、澳、台）在我市买房，买卖双方除正常的过户资料外，还需到国安局（草市街人人乐超市旁）开具证明。

;8、关于查档(目前过户前都必须提档)

A产权证没贴税花的可查得其纳税情况（房改房除外）；

B产权证是老产权证，或者系安居房、解困房及经济适用房等，一定要查档，不仅为了信息完整性,同时此类房屋上市交易还需要补税，因此注意对卖方相关条款的约定；

C对于离婚及通过赠与、继承获得产权的卖方，提档可得其详细情况；

;关于委托公证;房屋产权赠与、继承登记;个人所得税征收及细则;离婚财产分割所需提供材料;产权证地址变更办理;办公区和居住区并没有明显分开，怎样处理;房屋所有权证遗失补证;个人查档须知及费用;合同签署中从产权证上应获得的信息;合同签署中从产权证上应获得的信息;签单细节相关注意事项

;三、二手房贷款基础知识;

3.有稳定的职业或收入，具有还本付息的能力；若为个体工商业者，须具有正式的营业执照、近三个月的纳税证明。

4.首付款≥购房款的3成。居民贷款额度最高不超过银行评估房价的70%，期限最长不超过20年。公积金贷款不得超过40万.商铺贷款不得超过5成10年

;三、二手房贷款基础知识;三、二手房贷款基础知识;借款人的身份证有损毁、开启等现象银行及产权交易中心不得受理；一代临时身份证银行及产权交易中心不得受理；（二代临时身份证可以受理）

签订买卖合同时如产权证与抵押合同或借款合同地址或面积不一致的应以产权证地址、面积为准！

公积金贷款额度的计算公式：夫妻双方个人月缴额之和÷6%×0.45×12×贷款年限;三、二手房贷款基础知识;三、二手房贷款基础知识;三、二手房贷款基础知识;两种还款方式的计算方法及比较

（1）、等额本息还款法

计算公式：

每月还款额=贷款本金×月利率×（1+月利率）

（1+月利率）-1

含义：贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息

;特点：每月还款额固定，还款期内负担均匀、直观、便于记忆；前期归还的本金较少，获得的信贷支持程度相对较大

适应客户群体：预期收入稳定、现期资金压力较大的客户

;（2）、等额本金还款法

计算方式：

每月还款额＝

贷款本金+（本金－已归还本金累计额）×月利率

含义：每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。

;特点：每月还本额相等，偿还本息额逐月减少，归还本金