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房产买卖合同违约诉讼流程

一、引言：当”安家梦”遇阻，法律维权路该怎么走？

房产交易，对普通家庭而言，往往是一生最大的单笔投资。从选房、签约到过户，每个环节都承载着”安家”的期待。可现实中，逾期交房、一房二卖、产权瑕疵等违约情形并不少见——或许你交了首付却等不来过户，或许卖家突然坐地起价要求加价，又或许拿到钥匙后发现房屋被法院查封……当协商无果、信任破裂，诉讼便成了维护权益的最后一道防线。

但很多人面对诉讼流程时，就像走进陌生的迷宫：该先准备什么材料？去哪个法院起诉？庭审时该说什么？判决后对方不还钱怎么办？本文将以”房产买卖合同违约”为核心，用最直白的语言，带大家走完从起诉前准备到执行完毕的全流程，既讲法律规定，也聊实操技巧，让你心中有数、维权有据。

二、诉讼前的”排雷”准备：避免打无准备之仗

（一）第一步：先确认”这真的是违约吗？”

要起诉对方违约，首先得明确对方的行为是否符合法律或合同约定的”违约”标准。常见的房产买卖违约情形主要有五类：

逾期履行类：比如买家超过合同约定期限未支付房款（哪怕只差1天），卖家超过约定期限未交房、未配合过户；

根本违约类：卖家将房屋”一房二卖”（已过户给第三人），或房屋存在无法消除的产权瑕疵（如被法院查封且无法解除），导致合同目的无法实现；

履行不符类：交房时房屋存在严重质量问题（如主体结构开裂），或卖家隐瞒房屋重大瑕疵（如曾发生非正常死亡事件）；

拒绝履行类：卖家明确表示”不卖了”，或买家明确表示”不买了”；

附随义务违约：比如合同约定卖家需迁出户口但拒不配合，或约定交房时需清空家具但恶意留存废品。

这里要特别注意：合同有约定的，优先按合同判断。比如合同约定”买家需在签约后30日内支付首付款，逾期超过15天卖家可解除合同”，那超过45天未付款才构成可解除合同的违约；若合同没约定，就按《民法典》第577条”当事人一方不履行合同义务或履行不符合约定的，应承担继续履行、赔偿损失等责任”来判断。

举个真实例子：李阿姨买了套二手房，合同约定”卖家需在过户后10日内迁出户口”，但半年过去户口仍在。卖家辩解”户口没地方迁，不是故意违约”。这种情况就属于典型的附随义务违约，因为迁户口是合同明确约定的义务，有无地方迁不影响违约认定。

（二）第二步：像”侦探”一样收集证据——这是胜诉的关键

打官司就是打证据。法官不会听你”口说无凭”，必须用证据还原事实。房产纠纷中，需要重点收集的证据包括：

基础证据：《房产买卖合同》原件（包括补充协议、定金收据）、付款凭证（银行转账记录、收条）、房产证复印件（证明房屋产权）；

违约证据：若卖家逾期交房，需收集你催告对方的记录（微信聊天记录、短信、书面催告函）、对方承诺交房的聊天截图；若房屋质量有问题，需拍摄现场视频（要显示时间、地点）、第三方检测机构的质量报告；若”一房二卖”，需调取房屋已过户给第三人的不动产登记信息；

损失证据：因卖家违约导致的实际损失，比如你为买房借了网贷产生的利息（需提供借款合同和还款记录）、因逾期交房在外租房的合同和租金收据、房价上涨导致的差价损失（需找评估公司出具同地段同户型的当前市场价评估报告）；

沟通证据：所有与对方的沟通记录都要保留原始载体！比如微信聊天要保留手机，别删除；短信别清空；通话录音要保存原文件（别转存到电脑后删除手机里的）。曾有当事人只打印了微信聊天截图，结果对方辩称”截图是P的”，因无法提供原始手机，导致关键证据不被采信。

特别提醒：书面催告函最好用EMS邮寄，在快递单上写明”关于要求履行XX房产买卖合同的催告函”，并保存好快递底单和签收记录。这样即使对方拒收，也能证明你已尽到催告义务。

（三）第三步：选对法院——别跑错门

房产纠纷属于”不动产纠纷”，根据《民事诉讼法》第34条，由房屋所在地的基层人民法院专属管辖。比如房子在朝阳区，就去朝阳区法院起诉；在海淀区，就去海淀区法院。千万别跑到对方户籍地或自己户籍地法院，否则会被”踢”回来。

如果是期房买卖（买的是还没建好的新房），房屋所在地就是楼盘所在地；如果是法拍房，同样由房屋所在地法院管辖。

（四）第四步：算清”成本账”——诉讼不是免费的

诉讼要花多少钱？主要包括三部分：

诉讼费：由原告先垫付，最终由败诉方承担。费用按诉讼请求的金额计算，比如你要求对方赔偿50万元，诉讼费约8800元；要求继续履行合同（过户），诉讼费按件收取，通常50-100元（因为不涉及财产金额）。具体可参考《诉讼费用交纳办法》的分段累计标准；

律师费：如果请律师，费用因地区、案件复杂程度而异。简单案件可能5000-1万元，复杂案件（如涉及一房二卖、多个共有人）可能按标的额的3%-5%收取。建议提前和律师谈清楚是”固定收费”还是”风险代理”（胜诉后收费）；

其他费用：评估费（比如评估房屋差价损失）、鉴定费（比如房屋