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购房首付款纠纷案例

引言：一套房子背后的”血汗钱”之困

深夜十点，小张揉着发红的眼睛盯着手机银行余额——18万，这是他和妻子攒了整整五年的积蓄：婚礼收的份子钱、每月雷打不动存下的工资、父母偷偷塞的”养老本”。他们本以为，这笔钱能在这座城市买下一套属于自己的小两居，却不想成了一场纠纷的导火索。类似小张这样的购房首付款纠纷，在房产交易市场中并不鲜见。这些纠纷里，有年轻人的安家梦碎，有中年人置换房的焦虑，更有普通家庭对”血汗钱”能否追回的忐忑。本文将通过一起典型案例，抽丝剥茧解析此类纠纷的核心争议、法律适用与风险防范。

一、案件基本情况：从”选房-签约-纠纷”的全流程还原

（一）当事人背景与购房动机

本案原告为28岁的小张（化名）与妻子李女士（化名），二人均为某互联网公司普通职员，月收入合计约1.8万元。两人结婚三年，一直租住在40平米的老旧公寓里，孩子出生后，“有套自己的房子”成了家庭首要目标。被告为某房地产开发公司（以下简称”开发商”），在本地开发了一个主打”地铁3公里、学区房”的刚需楼盘。

（二）签约与付款过程

某年3月，小张夫妇通过中介带看选中该楼盘89平米的户型。开发商销售明确承诺”项目五证齐全，预计次年6月交房，合作银行贷款通过率95%以上”。在销售”今天不交定金明天就没房”的催促下，小张当天支付了2万元定金，并签署《认购协议书》，约定”七日内签订《商品房买卖合同》并支付首付款（总房款30%即45万元），否则定金不退”。

3月10日，小张夫妇凑齐45万元（其中18万为自有存款，27万向父母借款），与开发商签订《商品房买卖合同》。合同第七条约定：“买受人应于签约当日支付首付款45万元，剩余105万元通过银行按揭贷款支付；若因买受人原因导致贷款未获审批，买受人需在30日内补足剩余房款，否则视为违约，出卖人有权解除合同并没收首付款。”当日，小张通过银行转账支付了45万元首付款，开发商出具了收款收据。

（三）纠纷爆发：贷款失败引发的连锁反应

签约后，小张向某商业银行提交贷款申请。但4月中旬，银行告知”因小张近期信用卡逾期3次，征信报告显示信用评分不足，贷款申请被拒”。小张慌了神，立即联系开发商协商：“能不能换一家合作银行？或者延长补款期限？”开发商回复：“合同里写得清楚，贷款失败是你个人原因，要么30天内凑齐105万，要么解除合同，首付款不退。”

此时的小张陷入绝境：凑齐105万无异于天方夜谭，父母的养老钱已经掏光，亲戚朋友能借的都借了；不凑钱的话，45万首付款就要打水漂——这相当于他和妻子三年不吃不喝的收入。无奈之下，小张夫妇将开发商诉至法院，要求解除《商品房买卖合同》并返还45万元首付款。

二、争议焦点：从”谁违约”到”钱归谁”的法律博弈

本案庭审中，原被告双方围绕三大核心问题展开激烈辩论，这些争议点也正是购房首付款纠纷中最常见的矛盾集中地。

（一）争议焦点一：贷款失败是否属于”买受人原因”？

开发商主张：“合同明确约定’因买受人原因导致贷款未获审批’，而小张的征信问题完全是其自身信用管理不善造成，属于’买受人原因’。”

小张反驳：“我之前不知道信用卡逾期会影响房贷，销售当时说’只要有稳定工作就能贷下来’，这属于开发商隐瞒风险。”

这里的关键在于”买受人原因”的界定。根据司法实践，“买受人原因”通常指因买受人个人信用、还款能力、提供虚假材料等可归责于买受人的情形；若因政策调整（如突然提高首付比例）、银行额度紧张等不可归责于双方的事由导致贷款失败，则不视为”买受人原因”。本案中，小张的信用卡逾期是其自身未按时还款所致，确属可归责于买受人的情形。

（二）争议焦点二：《商品房买卖合同》能否解除？

开发商认为：“小张未按合同约定补足剩余房款，已构成根本违约，我方有权依据合同第七条解除合同。”

小张主张：“合同是开发商提供的格式条款，其中’贷款失败需30日内补足剩余房款’的约定显失公平，应认定无效；且我购房的主要目的是通过贷款支付大部分房款，现在贷款失败导致合同目的无法实现，有权解除合同。”

此处涉及两个法律问题：一是格式条款的效力认定，二是合同解除权的行使条件。根据《民法典》第四百九十六条，格式条款提供方（开发商）未履行提示或说明义务，致使对方（购房者）没有注意或理解与其有重大利害关系的条款，对方可主张该条款不成为合同内容。本案中，开发商虽在合同中用加粗字体标注了贷款失败的责任条款，但未举证证明已向小张充分说明”征信问题可能导致贷款失败”的风险，存在一定瑕疵。同时，根据《民法典》第五百六十三条，因不可抗力或其他原因导致合同目的无法实现，当事人可解除合同。小张购房依赖银行贷款，贷款失败确实导致其无法实现购房目的，这为解除合同提供了依据。

（三）争议焦点三：首付款应否返还？

开发商坚持：“合同约定违约方需承担没收首付款的责任，这是双方真