2025年“阶段性”保证是保证期间还是保证责任解除期间 .pdfVIP

丹青不知老将至，贫贱于我如浮云。——杜甫

“阶段性”保证是保证期间还是保证责任解除期间

【案情】

2025年，被告高某等十人为购买住房或商铺而向原告建设银行南

宁某支行申请个人住房或商用房按揭贷款，并分别与该银行及南宁某

房开有限公司签订了《个人借款合同（抵押加阶段性保证）》。其中

高某向银行借款53万元，借款期限为20年。各方约定在高某所购住

房取得《房屋所有权证》并办妥现房抵押登记之前，对上述借款由房

开商提供阶段性连带保证责任。2004年10月22日，银行和高某共同

向南宁市房屋产权交易中心就在建期间的高某所购住房办理了《预购

商品房贷款抵押登记证明》。同日，银行向高某发放了贷款53万元。

然而截止至2009年2月28日，高某累计拖欠应偿还的贷款本息达30

期。根据合同约定，银行有权解除合同，收回已发放贷款本息，并有

权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。建设银行南宁某支行

多次追索未果，遂以高某等十名购房者贷款逾期未还构成根本违约为

由，分十个案子向兴宁区法院提起诉讼，要求十名购房者归还贷款本

息及为实现债权的律师费用，并要求房地产商承担连带保证责任。

法院经审理认为，原告依约发放贷款履行了合同义务，借款人在

收取款项后未按期偿还，且在原告起诉后对违约行为亦未采取任何补

救措施，其行为已构成根本性违约，遂支持原告解除合同和提前收回

贷款本息的诉求。房开商向银行所作阶段性连带责任保证，该保证的

“阶段性”并非对保证期间的约定，而是房开商保证责任解除期间，

故“阶段性保证”实为附解除条件的保证合同。依据《合同法》第四

十五条的规定，附解除条件的合同，自条件成就时失效。因高某等十

人尚未取得所购房屋产权证及办妥现房抵押形态的抵押登记，故保证

合同所附解除条件尚未成就，原告有权要求房开商承担相应的保证责

任。同时，因借款人以在建期房办理了预购商品房抵押登记，从而使

银行对在建期房享有了抵押权，故在借款人尚未取得房屋所有权证并

海纳百川，有容乃大；壁立千仞，无欲则刚。——林则徐

办妥现房抵押登记之前，该批房屋按揭贷款既有借款人自己提供的期

房按揭物保又有房开商提供的阶段性连带责任保证，即“抵押加阶段

性人保”，依据《担保法》的规定，同一债权既有保证又有物的担保

的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。故法院判决借款人

如不能偿还借款本息，银行有权就处理抵押期房所得价款优先受偿，

抵押物价款不足清偿的部分，由房开商清偿。综上所述，法院一审判

决解除合同并由高某等十人偿还贷款本息，确认银行对处分借款人自

己提供的抵押物所得价值享有优先受偿权；在银行处理抵押物所得价

款不足以清偿债务时，不足部分由房开商承担补充责任；驳回银行要

求支付律师费的诉求。

【法理评析】

高某等十人分别与建设银行南宁某支行及房开商签订的《个人借

款合同（抵押加阶段性保证）》，系缔约各方真实的意思表示，合同

内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人

应当按照约定全面履行自己的义务。以高某案件为例，银行发放的同

一笔贷款共涉及三种担保方式：一为高某向房开商购买用以抵押的房

屋在取得房产证以后办理的现房抵押形态之抵押；二为房开商承担的

阶段性连带责任保证。这两种担保方式均约定在同一份借款合同中；

第三种担保方式为高某以在建期房办理预购商品房贷款抵押之期房按

揭担保，该担保方式并非依据《个人借款合同（抵押加阶段性保证）》

里的约定而设立。具体分析如下：1、“阶段性保证”担保