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出租房租赁合同法律风险提示

在当前房地产市场持续发展与人口流动频繁的背景下，房屋租赁已成为日常生活中极为普遍的民事行为。一份严谨规范的租赁合同，是保障出租方与承租方合法权益、维护租赁关系稳定的基石。然而，实践中因租赁合同条款约定不明、权利义务不清或当事人法律意识淡薄等原因引发的纠纷屡见不鲜。本文旨在结合租赁实务中的常见问题，为您系统梳理出租房租赁合同签订及履行过程中的主要法律风险，并提供针对性的防范建议，助您规避潜在陷阱，确保租赁活动的顺利进行。

一、签约前的审慎核查：防患于未然

签约前的充分准备与核查，是规避租赁风险的第一道防线。切不可因急于达成交易或轻信对方口头承诺而忽视这一重要环节。

（一）出租方主体资格审查：确认“真房东”与房屋权利完整性

出租方是否为房屋的合法权利人，直接关系到租赁合同的效力及承租方能否安全、稳定地使用房屋。

1.核实产权证明与身份信息：务必要求出租方出示并仔细核对房屋所有权证（或不动产权证）原件，确认其为登记的房屋所有权人。同时，核查出租方身份证原件，确保与产权证明上的权利人信息一致。对于共有房屋，若仅有部分共有人出面签约，需审查其他共有人同意出租的书面证明。

2.警惕“二房东”转租风险：若出租方声称其为转租人，需要求其提供与原房东签订的租赁合同原件，并审查原合同中是否明确允许转租，以及转租期限是否超过原租赁合同约定的剩余期限。更为关键的是，应尽可能取得原房东书面同意转租的确认文件，以避免原房东行使合同解除权导致次承租合同无法继续履行。

3.公司或单位出租的特殊审查：若出租方为公司或其他单位，除审查其营业执照等主体资格证明外，还需确认签约人是否获得公司有效的授权委托。

（二）房屋状况及权利瑕疵：摸清房屋“家底”

1.房屋实际状况查验：签约前，务必对房屋的实际状况进行仔细查验，包括房屋结构、装修、设施设备（如家电、家具）的数量、品牌、型号及使用状态等。建议制作《房屋附属设施、设备清单及交付时状况确认书》，作为合同附件，由双方签字确认，避免日后因物品损坏或缺失产生争议。

2.权利负担与限制查询：了解房屋是否存在抵押、查封等权利限制情况。此类情况可能影响承租方对房屋的正常使用，甚至导致合同无法继续履行。承租方有权要求出租方如实告知，并可通过不动产登记部门进行查询核实。

3.房屋用途与租赁合规性：明确房屋的规划用途（如住宅、商用），确保租赁用途符合法律法规及物业管理规定，避免因违规使用导致行政处罚或租赁合同无效。

（三）口头承诺的落实：空口无凭，落笔为据

对于出租方或承租方在签约前作出的任何口头承诺，如维修、添置物品、减免租金、允许转租等，均应尽量将其明确写入书面合同条款中，或签订补充协议，以防一方事后反悔，无据可依。

二、合同条款的审慎审查：字字千金，不留死角

租赁合同条款是双方权利义务的直接体现，务必逐条仔细审查，确保清晰、明确、公平、合法。

（一）核心条款的明确约定

1.租赁期限：明确约定租赁的起止日期。注意，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。如需续租，应在租期届满前合理期限内提出，并另行签订续租合同。

2.租金及支付方式：明确租金标准、支付周期（月付、季付、年付等）、支付时间、支付账户信息（出租方指定的收款账户及户名）。对于“押一付三”等常见支付方式，需明确押金金额及租金支付节点。

3.押金（履约保证金）：明确押金数额、支付时间、返还条件、返还期限以及扣除押金的情形（如拖欠租金、损坏房屋或物品、违约解除合同等）。合同中应避免约定“押金自动转为违约金”等可能排除承租方主要权利的条款。

4.其他费用：明确租赁期内水费、电费、燃气费、物业管理费、暖气费、网络费、有线电视费等各项费用的承担方及支付方式、时间。

（二）房屋的交付与返还

1.交付标准与时间：约定房屋交付时应达到的标准（如清洁程度、设施完好情况）及具体交付时间。交付时双方应共同查验，并签署《房屋交接确认书》。

2.返还要求与验收：明确租赁期满或合同解除后，承租方返还房屋的时间、返还状态（如保持原状、允许合理损耗）、附属设施设备的返还要求，以及返还时的验收程序和费用承担。

（三）房屋的修缮与使用

1.修缮责任：一般情况下，租赁物的自然损耗或因不可归责于承租方的原因导致的损坏，由出租方负责维修。合同中应明确维修责任的划分、维修通知的方式及时限、出租方未及时维修时承租方的权利（如自行维修后要求出租方承担合理费用）。

2.合理使用与禁止行为：承租方应按照合同约定的用途合理使用房屋，不得擅自改变房屋结构、损坏房屋主体或从事违法违规活动。合同可列明承租方的禁止性行为。

3.转租、转让与交换：明确约定是否允许承租方转租、转让或交换房屋。如允许转租，应参照前述转租审查要点，对转租条件、程序作出具体约