一线地产设计阶段成本控制细则-过期不候.pptVIP

设计阶段成本控制细则

集团设计部

;公司近几年的发展与经验教训

万恶的设计部

PK万恶的成本部;二、组团规划中的成本控制；;组团规划;一、规划对施工的成本控制;1.支护成本;控制基坑支护经济性总原则

1.基坑支护应综合考虑工程地质、水文地质、各种作用、边坡高度临近建(构)筑物、环境条件、施工条件和工期等因素，因地制宜、合理设计、精心施工。

2.当工程条件许可时，应优先采用自然放坡法。

3.当不具备自然放坡条件时，应对可选择的支护方案进行技术经济比较和选型。

4.对开挖后不稳定或欠稳定的边坡，应根据边坡的地质特征和可能发生的破坏等情况采取自上而下，分段跳槽，及时支护的逆作法或部分逆作法施工，严禁无序大开挖，大爆破作业。

5.不应在边坡潜在塌滑区超量堆载，危及边坡稳定和安全。

6.边坡工程的临时性排水措施应满足地下水、暴雨和施工用水等的排放要求；有条件时宜结合边坡工程的永久性排水措施进行。

7.边坡工程开挖后应及时按设计实施支护结构或采取封闭措施，避免长期裸露，降低边坡稳定性。;地下室开挖支护形式成本：放坡土钉墙锚索支护桩锚支护桩锚+内支撑。支护应首选放坡形式，支护形式需要多方案比较。

;对场地内及周边必须保留物、施工临时物的退让，使建筑物基坑开挖时具备自然放坡距离要求，避免产生支护费用。;1.2规划分期中因考虑的支护成本;减小基坑开挖深度

在土方平衡的前提下，尽量提高室外地坪标高

降低地下室层高

在满足规范要求的前提下尽量减小主楼地下室埋深

多层洋房条件允许时采用半地下室

地库平面尽量规则

减小围护长度，例如鱼骨式地库基坑围护总长度比方形地库增加较多

控制主楼地下室与地库底板高差

避免地库中间的主楼地下室需要采取基坑围护措施（土体侧压力可能使主楼桩基断裂）例如软土地区高差控制在1.2米以内

双层地下室

兼顾地库内的利用率及规划车位指标控制要求，可考虑负二层内退一跨的方案处理

埋深较深的地下室

（如局部双层地下室）尽量离河道和市政道路远一些

;示范区的范围划定与地库开挖

考虑示范区快速施工，进度要求，在前期划定示范区时与地库设计通盘考虑，合理规划施工围护界面

;2、土方成本控制;2.3.1.在方案设计阶段即组织设计院对土方的平衡进行方案设计，督导土建设计院保持对方案设计的土方进行阶段性的复核；

2.3.2.充分理解和利用各开发地域对基地内外高程设计的不同要求，除一、二线城市外，三、四线城市，尤其是丘陵较多地区、山区城市，对场地内外的完成面标高控制是比较有弹性的。可以充分利用政策条件，尽量拔高基地内建筑的±0.00的绝对标高，为地下空间地面化创造条件；[1];2.4.1.方案阶段的土方平衡方案设计，应由项目公司成本部参与编制土方专项成本测算表，并作为向集团申报评审会的材料内容之一，并存档备案；

2.4.2.在山地丘陵地区城市的项目开发中，土方平衡在建设全过程成本中所占比重会明显增大，其影响会向后延伸到基础、基坑维护、挡土墙、护坡等一系列后续工程中去，因此，在山地或丘陵地区项目成本测算中，土方平衡成本应作为一个专项进行审查；

2.4.3.在一二线城市的开发实际中，由于其城市管理越来越重视环境保护，土方的运输和倾倒单价越来越高，有鉴于此，建议在分期开发的计划制定过程中，要求工程部根据不同场地开发顺序，编制土方运输存放优化方案，减少成本支出。[1];2.5.1.地下室顶板的景观堆土，应强制采用地下室局部抬高方式解决，顶板覆土厚度不允许出现超出项目实施地域绿地率覆土厚度最小规定的情况，一般按照最大覆土1.5m厚度控制，禁止在地下室顶板上直接堆坡造景的设计。

2.5.2.在地下室顶板设计标准中，明确要求加入地下室顶板排水设计的内容，优先通过上翻梁预留排水孔、顶板结构找坡排水的方式排除顶板积水，可以减少覆土层内专用排水板或其他后加排水构造措施的费用；

2.5.3.在政策允许的地区，优先考虑抬高地下室标高的做法，控制地下室底标高抬高至地下水线以上，就可以用回土填充地坪代替地下室大底板。;2.6减小基坑开挖深度（同基坑部分）

2.7多层无地下室基础根据回填后的场地地坪控制桩顶标高，避免承台开挖深度过大

2.8合理安排工程分期和施工组织，避免“先填后挖”

2.9尽量减小地库顶板覆土厚度;依山就势，经济、合理地布置建筑

充分利用地形特点，有效减少地基处理费用，提升环境品质

居住区内道路顺应地势起伏，有效减少场平土方量；

;4，市政路高于场地标高；

充分利用高差设计地下室空间，形成地下商业街，减少挖方填方的成本。;3、基础成本控制;3.6抬高场地标高、降低地下室层高、采用半地下室等，减少基础抗浮成本；

3.7主体建筑物（特别是高层）避开溶洞等不利地质条件