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第四章不动产征收征（用）赔偿评估

本章学习目的

1.明确衡宇拆迁、土地征收、土地征用、衡宇拆迁

评估与衡宇拆迁赔偿的本观点。

2.了解我国衡宇拆迁政策的历史演变及现状。

3.掌握征用国有土地的衡宇拆迁赔偿评估。

4.掌握征用团体所有土地的衡宇拆迁赔偿评估。

5.掌握拆迁评估中房地合一的评估法和房、地分散

的评估法两种评估模型。

第一节概述

一、本观点

1.衡宇拆迁。衡宇拆迁，是指建立单位或小我

私家拆（迁人）凭据建立筹划要求和政府所批准的

用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除

建立用地范畴内的衡宇和隶属物，将该范畴内的单

位和居民被（拆迁人）重新安顿，并对其所受损失

予以赔偿的一系列行为。凭据《土地治理法》的划

定，我国衡宇拆迁包罗都会衡宇拆迁和农村衡宇拆

迁。通常所指的衡宇拆迁是指都会衡宇拆迁，在都

会筹划区内国有土地上实施衡宇拆迁,并需要对被

拆迁人赔偿、安顿的，适用《国有土地上衡宇征收与赔

偿条例》。农村的衡宇拆迁一般适用《土地治理法》

的有关划定，称为征地拆迁。从执法上来看，目前

“衡宇拆迁”这个观点已经是已往时。

2.土地征收和土地征用。土地征收是国度为了

社会大众利益的需要，依照法定步伐将农民团体所

有的土地转变为国有土地，并依法赐与被征用土地

的单位和小我私家一定赔偿的行为。土地征收的

本特征是：1)土地征收是一种行为；2)土地

人民政府批准；3)土地征收

必须进行赔偿、安顿等b土地征用是指国度或

其职能部分基于大众利益的需要或在紧急状态下

对团体土地实施暂时的占用或使用，待事态处置惩

罚完毕后将征用的土地予以送还，并对征用土地造

成的损失进行赔偿，好比，非典时期，北京市政府

为了建立专门的医院，临时征用农田。由于只是他

人的土地使用权受到暂时性的影响和限制，因此被

征用人得到的赔偿相对土地征收较低。

3.衡宇拆迁评估。衡宇拆迁评估是指为确定被

拆迁衡宇的钱币赔偿金额，凭据被拆迁衡宇的区

位、用途、修建面积等因素，对其房地产市场代价

进行评估。衡宇拆迁评估代价对应被拆迁衡宇的房

地产市场代价，不包罗搬家补贴费、临时安顿补贴

费和拆迁非住宅衡宇造成的停产、停业的赔偿费,

以及被拆迁衡宇室内自行装修装饰的赔偿金额。

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家补贴费、时安顿补贴费和拆迁非住宅衡宇造成

的停产、停业的赔偿费，凭据省、自治区、直辖市

人民政府划定的尺度执行。被拆迁衡宇室内自行装

修装饰的赔偿金额，由被拆迁人和拆迁人协商确

定，协商不成，可以通过委托中介评估确定。

二、海内外的相关研究状况

1.外洋相关研究。对付都会拆迁赔偿尺度简直

定，海内外运用较为普遍的是评估的要领，即对被

拆迁项目的房地产代价进行评估。从外洋来看，英

国在1884年便出书了房地产评估的专著，详细论

述了收益法。1927年RrthJ.Mertzke在房地产评

估界颁发了具有划时代意义的《房地产估价历程》,

将代价理论与评估理论紧密结合起来,指出在完全

竞争的均衡条件下，正常代价、恒久本钱和资本收

益值之间互为等值,这一思想成为房地产代价评估

中差别评估要领相互验证的理论底子。今后,K.Lee

Hyder,HarryGrantAtkinson和Geore

L.Schmutz分别推广和生长了比力法、收益法和

本钱法等代价评估技能。陪同着房地财产的生长,

房地产评估理论和要领一直处于不停更新和完善

历程中，尤其是深化了特殊情形下的评估理论、定

量化要领的研究，好比在英国，收益法经演变形成

了包罗租期复归法、等收益率法和硬核法在内的收

益法体系。

2.海内相关研究。我国房地产评估研究始于20

世纪3