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中介房产交易合同

中介房产交易合同作为房地产交易中的核心法律文件，是保障买卖双方及中介方权益的重要载体。根据《中华人民共和国民法典》及2025年市场监管总局发布的示范文本，此类合同需明确各方权利义务、交易流程及违约责任，同时需符合最新法律规范与行业实践。以下从合同构成要素、法律依据、主体权责及风险防范四个维度展开说明。

一、合同的核心构成要素

（一）交易主体信息

合同需首先明确三方当事人的基本信息。出卖方（甲方）应提供姓名、身份证号、联系方式及产权证明文件编号，确保对标的房产拥有完整处分权；买受方（乙方）需注明身份信息、购房资格证明及付款能力证明；中介方（丙方）则需载明机构名称、统一社会信用代码、备案编号及经办人信息，其营业范围需包含房地产中介服务。若交易涉及企业法人，还需补充法定代表人信息及公司章程对房产交易的授权条款。

（二）标的房产详情

房产信息描述需包含坐落位置、建筑面积（含套内面积与公摊面积）、不动产权证号、土地使用年限及规划用途。特别需注明房屋是否存在抵押、查封、租赁或共有权益等权利限制，附随设施如家具家电、车位、储藏室等需单独列明清单作为合同附件。2025年新版合同新增“房屋核验条款”，要求中介方对房产权属信息进行联网核查，并将结果作为合同生效前提条件。

（三）交易价格与支付体系

价款构成：需区分合同总价、单价（按建筑面积计算）及各项税费承担方式。2025年新规要求明确标注“不含税价”与“增值税税额”，避免税务争议。

支付节点：

定金：通常为总价款的5%-20%，支付后自动转为购房款，需约定定金罚则适用条件；

首付款：一般在网签备案后3日内支付，金额不低于当地购房政策要求比例；

尾款：可通过银行按揭或资金监管方式支付，需明确放款条件与期限；

物业交割保证金：预留5%-10%房款作为交房保证金，确认房屋无欠费、设施完好后支付。

（四）中介服务与费用

中介服务费标准需符合当地指导价，2025年多数城市实行“分段累进制”：成交额500万元以下部分按1.2%收取，500万-1000万元部分按0.8%收取，超额部分按0.5%计算。费用支付方式可选择“签约时付50%+过户后付50%”，若交易失败，中介方需退还已收费用，但可主张不超过服务费总额30%的必要成本补偿（含信息查询费、交通费等实际支出）。

二、法律依据与条款适用

（一）民法典核心规范

《民法典》第二十六章“中介合同”确立三大原则：

如实报告义务：中介方需向买方披露房屋瑕疵、卖方债务纠纷等影响交易的重大事项，故意隐瞒者需承担连带赔偿责任；

禁止跳单规则：买方利用中介提供的房源信息绕开中介直接交易的，仍需支付全部服务费，2025年司法解释进一步明确“看房记录”“带看视频”可作为主张报酬的证据；

费用承担区分：促成合同成立的，中介活动费用由中介方自行承担；未促成交易的，可依约定请求委托人支付必要费用，但不得超过服务报酬的50%。

（二）行政监管要求

市场监管总局2025年发布的《中介合同示范文本》强制要求：

中介方需在合同首页公示“风险提示”，列明“产权纠纷”“资金安全”“政策变动”等六大风险点；

设立“冷静期条款”，买方在签署合同后48小时内可无理由解除合同，仅需支付中介方已发生的查档费用；

推行“服务评价机制”，交易完成后由买卖双方对中介服务进行星级评分，结果纳入企业信用档案。

三、各方权利义务边界

（一）出卖方的权责体系

核心义务：

权属保证：确保房产不存在继承纠纷、共有权益争议或违建记录，需提供《房屋状况说明书》；

交付义务：按约定时间腾空房屋，办理水电气网过户，结清物业费、供暖费等；

配合义务：在签约后7日内提供办理过户所需全部材料，协助买方办理贷款审批。

权利主张：

按时收款权：买方逾期付款超15日，卖方有权解除合同并没收定金；

瑕疵抗辩权：对合同订立时已如实告知的房屋瑕疵，不承担保修责任。

（二）买受方的主要权责

义务重点：

及时付款：每逾期一日按未付金额的万分之五支付违约金，累计超30日卖方有权解除合同；

资格审查：自行确保符合当地限购政策，因购房资格问题导致交易失败需承担违约责任；

验收义务：收房时需现场核验房屋实际状况与合同描述是否一致，异议需在3日内书面提出。

权利保障：

知情权：有权查阅中介方与卖方签订的《房源委托协议》；

解约权：发现房屋存在重大质量问题或权利瑕疵时，可主张合同无效并要求双倍返还定金。

（三）中介方的服务边界

必须履行的义务：

信息核验：通过不动产登记中心核查产权信息，留存《查档证明》复印件；

流程协助：协助办理网签、按揭、过户等手续，全程时限不超过45个工作日；

档案保管：交易完成后需将合同文本、税费凭证等资料整理归档，保存期不少于5年。

禁止性行为：

不得赚取房价差价，佣金需明码标价；

禁止为不符合条件的买方提供“代垫首付”“