2025年全国房地产估价师考试（土地估价基础与实务）历年参考题库含答案详解.docxVIP

2025年全国房地产估价师考试（土地估价基础与实务）历年参考题库含答案详解

一、选择题

从给出的选项中选择正确答案（共50题）

1、在土地估价中，要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出客观合理的价格，所遵循的原则是？

A.合法原则

B.最高最佳利用原则

C.独立、客观、公正原则

D.替代原则

【参考答案】C

【解析】根据房地产估价规范，独立、客观、公正是基本的职业道德和估价原则，要求估价师不受任何利益方影响，公正地进行评估[[26]]。

2、评估新开发完成的住宅用地价格，当地地产市场发育良好，有充足的交易案例可供比较，最适宜采用的主要方法是？

A.成本逼近法

B.收益还原法

C.市场比较法

D.剩余法

【参考答案】C

【解析】市场比较法适用于地产市场发达、有充足可比交易案例的地区[[38]]。对于新开发住宅用地，通常存在较多类似地块的交易实例，通过修正可比实例价格能较准确反映其市场价值。

3、下列哪项不属于《城镇土地估价规程》规定的主要宗地地价评估方法？

A.收益还原法

B.市场比较法

C.路线价法

D.成本逼近法

【参考答案】C

【解析】规程规定的主要方法包括收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法等[[11]]。路线价法虽为常用方法，但未在列出的主要方法中明确提及。

4、在土地估价程序中，实地查勘评估对象之后的步骤通常是？

A.编制估价作业方案

B.搜集估价所需资料

C.选用估价方法进行测算

D.确定估价结果

【参考答案】C

【解析】标准的土地估价程序顺序为：确定事项、编制方案、收集资料、实地查勘、选用方法测算、确定结果、撰写报告等[[36]]。实地查勘后，应基于收集的资料和现场情况选用合适的方法进行具体测算。

5、评估已建成并投入使用的商业大楼所占用土地的价格，且该大楼收益稳定，可优先考虑使用的方法是？

A.市场比较法

B.成本逼近法

C.收益还原法

D.剩余法

【参考答案】D

【解析】剩余法（又称假设开发法）适用于评估具有开发或再开发潜力的土地价值，但对于已有建筑物的土地，可通过从房地总收益中扣除建筑物贡献的收益来倒算土地收益，进而评估地价，此为收益还原法的应用思路。但更典型的是，当建筑物较新且处于最佳状态时，剩余法可用于求取土地价格[[46]]。此处“收益稳定”提示可用收益途径，但直接评估土地收益需剥离建筑部分，故剩余法在此情境下更为贴切。

6、国有建设用地使用权人依法取得土地使用权后，在使用年限内可以对该权利进行何种操作？

A.仅限自用，不得转让

B.可以转让、出租、抵押[[20]]

C.必须经政府审批才能出租

D.抵押后即丧失所有权

【参考答案】B

【解析】根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，依法取得的土地使用权，在使用年限内可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，其合法权益受法律保护[[20]]。

7、成本逼近法评估土地价格时，其理论依据主要侧重于什么？

A.市场供需关系

B.土地未来的收益能力

C.开发土地所耗费的社会必要劳动

D.土地的稀缺性

【参考答案】C

【解析】成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，加上合理的利润、利息和税费来确定土地价格，其理论依据是生产费用价值论，即重置成本[[41]]。

8、判断土地是否处于最高最佳利用状态时，需要考虑的因素不包括？

A.法律上是否允许

B.技术上是否可能

C.经济上是否可行

D.所有者个人喜好

【参考答案】D

【解析】最高最佳利用原则要求评估在法律允许、技术可能、经济可行的前提下，能使土地价值达到最高的用途和开发强度，所有者个人喜好不是专业判断的依据[[24]]。

9、在运用市场比较法评估一宗工业用地价格时，选取的可比实例成交时间与估价时点相差不宜超过多久？

A.3个月

B.6个月

C.1年

D.2年

【参考答案】C

【解析】虽然具体时限可能因地方市场而异，但一般原则是可比实例的成交日期应尽可能接近估价时点，通常认为差异不应超过一年，以确保市场状况的可比性，减少时间因素对价格的影响。

10、对于一个待开发的熟地，计划建设商品住宅，评估其出让底价时，理论上最适用的方法是？

A.成本逼近法

B.收益还原法

C.市场比较法

D.剩余法

【参考答案】D

【解析】剩余法（假设开发法）专门用于评估具有开发潜力的土地价值。它通过预测开发完成后的房地产总价值，扣除预计的开发成本、税费和合理利润后，倒推出待开发土地的当前价值，非常适合评估待建商品住宅的熟地价格。

11、运用市场比较法评估土地价格时，若可比实例交易情况需要修正，则修正系数应如何计算？

A.修正系数=100/（正常价格÷可比实例成交价