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2025年全国房地产估价师考试(房地产估价原理与方法)测试题及答案

一、单项选择题

1.房地产价格是由房地产的（）三者相互结合而产生的。

A.有用性、稀缺性、有效需求

B.供给、需求、利用状况

C.权利、租金、利率

D.价值、使用价值、供求

答案：A。房地产价格的形成条件是有用性、稀缺性和有效需求，三者相互结合产生房地产价格。

2.下列房地产中，通常情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。

A.商业用房

B.住宅

C.写字楼

D.工业用房

答案：A。商业用房的价值在很大程度上取决于其位置和楼层，不同楼层的商业价值差异较大，价格对楼层最为敏感。

3.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。

A.国内生产总值

B.居民消费价格指数

C.城市化

D.利率

答案：C。城市化属于社会因素，而国内生产总值、居民消费价格指数、利率属于经济因素。

4.某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%，因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为（）元。

A.49627

B.57647

C.65548

D.65920

答案：C。首先计算每月净收益=3000×(1-10%)=2700元。装修期3个月和放置期3个月共6个月的净收益损失=2700×(P/A,0.5%,6)。装修费用在3个月内均匀投入，可将其视为在第1.5个月投入，折现到现在的价值=50000/(1+0.5%)^1.5。两者相加可得损失金额，经计算约为65548元。

5.某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1400㎡，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/㎡和50元/㎡，则该宗土地的减价修正额为（）元/㎡。

A.50

B.250

C.300

D.350

答案：B。每平方米建筑面积的拆迁费用和残值净支出=300-50=250元/㎡，这就是该宗土地的减价修正额。

6.某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。

A.280

B.285

C.290

D.295

答案：A。先将前3年的净收益分别折现，再将第4年到第40年的净收益折现到第3年末，然后再折现到现在。经计算，该宗房地产的收益价格约为280万元。

7.某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元/㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。

A.10.2

B.11.0

C.11.3

D.11.5

答案：C。年折旧额=800×200×(1-2%)/40=3920元，折旧总额=3920×12=47040元，建筑物现值=800×200-47040=112960元，约为11.3万元。

8.下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是（）。

A.最高最佳使用原则

B.合法原则

C.替代原则

D.谨慎原则

答案：D。谨慎原则要求在评估抵押价值时，要保守评估，而拆迁补偿估价一般不适用谨慎原则。

9.某可比实例的成交价格为2400元/㎡，建筑面积100㎡，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/㎡。

A.2290.91

B.2326.41

C.2344.16

D.2308.66

答案：B。先计算实际总价，12+8/(1+10%)^0.5+4/(1+10%)=23.2641万元，再计算实际单价=232641/100=2326.41元/㎡。

10.某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1400㎡，现需拆除重建，估计拆除费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元，则该宗土地的减价修正额为（）元/㎡。

A.250

B.300

C.350

D.400

答案：A。每平方米建筑面积的拆除净费用=300-50=250元/㎡，即土地的减价修正额。

11.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/㎡，报酬率为10%，则该宗房地产30年收益权利的价格为（）元/㎡。

A.2400

B.2405

C.2410

D.2415

答案：C。利用收益年限不同的房地产价格关系公式计算可得该宗房地产30年收益权利的价格约为2410元/