2025年全国土地估价师考试（土地估价案例与报告）历年参考题库含答案详解.docxVIP

2025年全国土地估价师考试（土地估价案例与报告）历年参考题库含答案详解

一、选择题

从给出的选项中选择正确答案（共50题）

1、在运用市场比较法评估宗地地价时，关于可比实例的选择，以下哪项要求是正确的？

A.可比实例的交易日期必须与估价期日完全一致

B.可比实例的用途可以与估价对象有显著差异，便于多角度分析

C.可比实例必须是近期真实成交的，且其比较因素应真实、客观[[32]]

D.为了保证数据量，可以适当使用非公开或模拟的交易案例

【参考答案】C

【解析】市场比较法的核心在于“比较”，因此选取的可比实例必须具有真实性和可比性。根据执业准则，可比实例应为近期真实发生的成交案例，并且其交易情况、区域及个别因素等比较基础必须真实、客观，以确保修正过程的科学性[[32]]。

2、当评估一宗具有稳定租赁收益的商业用地价格时，以下哪种方法通常被视为最适宜的首选方法？

A.成本逼近法

B.假设开发法

C.收益还原法[[30]]

D.基准地价系数修正法

【参考答案】C

【解析】对于有持续租金收入的房地产或土地，收益还原法通过预测未来净收益并将其折现来确定价值，能直接反映其投资价值。商业用房若租赁市场活跃、收益稳定，则收益还原法是评估其价值的适宜方法[[30]]。

3、在土地估价报告中，采用基准地价系数修正法时，以下哪项是必须在报告中明确说明的内容？

A.必须解释该方法是所有方法中最精确的

B.应说明所依据的基准地价体系的可用性及其必要性[[29]]

C.可以直接引用结果，无需对修正系数进行详细阐述

D.只需列出最终修正后的地价即可

【参考答案】B

【解析】使用基准地价系数修正法时，估价师需论证该方法的适用性，并在报告中定量或定性分析当地基准地价体系的时效性和可靠性，说明为何选用此法，以增强评估结论的说服力和规范性[[29]]。

4、下列哪项原则要求在土地估价中，需将历史地价资料调整至估价期日的价值水平？

A.替代原则

B.预期收益原则

C.一致性原则

D.变动原则[[31]]

【参考答案】D

【解析】变动原则（或称“时点原则”）强调地价是动态的，评估时必须将所有历史数据，如成本、收益或交易实例，通过合理修正，统一到估价期日的标准水平，以保证评估结果的时效性和准确性[[31]]。

5、在撰写土地估价报告时，关于估价假设和限制条件，以下说法正确的是？

A.为简化报告，可以省略估价假设部分

B.估价假设可随意设定，不影响最终结论

C.必须清晰列明假设前提和应用限制，否则会影响报告质量[[33]]

D.限制条件仅在技术报告中说明即可

【参考答案】C

【解析】估价假设和限制条件是报告的重要组成部分，它们界定了评估结论成立的前提和使用范围。缺少这部分内容会降低报告的严谨性，评审中会被扣分，因此必须明确披露[[33]]。

6、对于新开发完成的工业用地进行估价，若周边缺乏可比交易实例，但能获取其征地、拆迁、基础设施建设等成本数据，此时优先选用的方法是？

A.市场比较法

B.收益还原法

C.成本逼近法

D.剩余法

【参考答案】C

【解析】成本逼近法适用于新开发的土地或特殊用途土地，当市场交易案例稀少时，可通过计算土地取得和开发的各项客观成本，并加上合理利润来确定土地价格，具有较强的可操作性。

7、在运用收益还原法评估土地价格时，若土地使用权年限为40年，而收益测算按无限年期计算，则必须进行哪项修正？

A.区位因素修正

B.年期修正

C.容积率修正

D.交易情况修正

【参考答案】B

【解析】收益还原法中，有限年期的土地使用权价值需将无限年期的收益价值折算至相应年期。年期修正是将理论上的永续收益折现为有限年期价值的关键步骤，直接影响最终评估结果。

8、以下哪类土地最适合采用假设开发法进行评估？

A.已建成并稳定出租的写字楼用地

B.待开发的住宅用地[[20]]

C.农村集体所有的耕地

D.已停产的老旧工业厂房用地

【参考答案】B

【解析】假设开发法适用于具有开发潜力的土地，如待开发的住宅、商业用地。它通过预测开发完成后的价值，扣除开发成本和合理利润，来求取当前土地价值，特别适合未开发或再开发项目[[20]]。

9、在土地估价技术报告中，如果同时采用了多种方法，确定最终地价时应如何处理不同方法的结果？

A.直接取算术平均值

B.由估价师根据个人经验随意决定

C.根据方法的适用性和估价对象特点，分析后加权确定[[26]]

D.仅采纳数值最高的结果

【参考答案】C

【解析】综合运用多种方法时，需分析各方法的适用条件是否满足、数据来源是否可靠，然后结合估价对象的具体情况，对结果进行合理性分析，并可采用加权平均等方式确定最终地价[[26]]。

10、关于农用地基准地价的评