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上海XX地块

工程可行性报告

上海万科房地产

二零零一年四月

名目

工程决策背景

第一局部：工程概况

宗地概况

大社区配套

宗地情况

区域产业开展

合作方与合作条件

第二局部：分析

合作地块土地现状

风险评估

风险操纵

第三局部：市场分析

宗地优劣势

市场背景

市场竞争

产品建议

客源分析

开发节奏建议

第四局部：设计初步分析

地块分析

设计中重点考虑的因素

设计思路

第五局部：开发方案

经营目标

开发方案安排

第六局部：本钞票及投资收益分析

本钞票推测

经济效益分析

工程资金推测

第七局部：税务分析

第八局部：综合分析

工程决策背景

进进浦东，拓展市场，占据战略要点

浦东新区已累计吸引外商投资近300亿美元，世界500强企业中已有98家在浦东投资了181个工程。2000年，新区完成国内生产总值920亿元人民币，人均GDP近7000美元。“十五〞期间，新区GDP年增长率15%，是中国最具经济活力和开展潜力的地区。

2000年，浦东新区内销商品住宅批准预售417万平方米，登记预售260万平方米，具全市首位，是上海容量最大的房地产区域市场。

上海公司进进浦东，既是拓展市场的需要，也是集团的战略举措。

形成全市开展格局，实施上海造镇方案

通过浦东曹路镇工程和今后宝山“万科新城〞工程，上海公司将进进浦东和北区两大市场，加上闵行的优诗美地南块、春申万科城和金丰工程，完成在全市的开展布局，总用地超过亩，住宅总建筑面积到达万平方米，为今后三年开展奠定根底。

上述五大工程都位于外环线四面，处城乡结合部，规模大，土地本钞票低，容积率低，是理想的新城造镇工程。上海公司将统一品牌形象，整合配套资源，实施造镇方案。

区域开展前景宽广

浦东新区将以外高桥保税区、金桥出口加工区和张江高科技园区为依托，申江路微电子产业带。上述三大开发区和产业带呈环状分布在本工程的西侧，其辐射效应将带动本区域的开展和成熟。

曹路镇集镇以二工大等高等院校为依托，形成曹路教育产业园区。目前正集中建设一期2.4平方公里，今后二、三期向东拓展至长江边，园区总计近7平方公里。当地人气及区域档次将得到提升，土地具增值潜力。

第一局部工程概况

一、宗地概况

地理位置

工程地块位于浦东新区曹路镇，外环线东侧，距离小陆家嘴20公里左右。金桥出口加工区、张江高科技园区和外高桥保税区呈辐射状分布在地块西侧，直线距离5公里左右。

2、面积及四至

工程占地亩〔约公顷〕，地块呈不规那么状，南至路道路红线，北至路道路红线，西至路道路红线，东侧呈不规那么形。

地块现状

自然标高在约4米左右，地块内无高压线。

地块内需动迁居民200户，约800人左右，现要紧分布在地块中部和南部。

地块水系较丰富，共约2公里长，宽度在6-10米左右，除东侧小局部河道淤塞，其余水质清亮。

地块西北角上的两栋烂尾多层将在开发建设中予以撤除。

周边状况

宗地南侧为曹路镇的工业园区，主导产业为高科技、电子产品。

宗地北侧为居民住宅，要紧为多层公房和农民住宅。

宗地西侧为正在建设中的杉达大学工地及较为成熟的民建新村。

宗地东侧为上海蓬垫厂、上海泰晔汽车座椅等。

二、大社区配套

1、大市政配套

宗地周边现状市政管线容量较小，仅能满足工程施工和先期住宅开发〔月约10万平方米〕的配套需求。

供电、煤气、上水、、雨污水、道路等不能满足宗地后期开发的配套需求，需土地点依据我开发进度逐步配套完善。据了解，在宗地西侧一公里四面建35KV变电站一座；在金海路埋设800-1000的自来水管一根；在华东路设500污水管一根。

道路系统完善，地块出行便捷，可与都市立体交通网络方便连接。

外高桥

外高桥

图1-7：地块至周边区域中心车行时刻

30min

25min

10min

地块

金桥开发区中心

小陆家嘴

15min

张江

15min

人民广场

公共交通不兴盛

地块周边共有公交线路约8条，现要紧集中在上川路一线上，全然只在浦东区域内运行。地块周边没有轨道交通，需公交车接驳至地铁二号线杨高南路站。

4、宗地周边生活商服、教育医疗配套数量少，档次低。大型生活配套可依靠金桥开发区，车程在10分钟之内。

三、工程地块情况

工程合作地块未做过控规，目前尚无经济技术指标。

合作地块全部为居住用地，不安排非经营性公建工程。

目前我方正积极参与包括工程地块在内的编制工作中，方案估量在5月可获批复。

四、区域产业开展

浦东新区以外高桥保税区、金桥出口加工区和张江高科技园区为依托，形成申江路微电子产业带。三大开发区和产业带呈环状分布在本工程的西侧，其辐射效应将带动本区域的开展和成熟。

1〕外高桥保税区：占地10平方公里，以自由贸易、物流仓储、出口加工和计算机硬件生产为开展方向。代表企业有Intel和IBM等。截止到2000年末，总投资额约53亿