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2025年全国土地估价师考试（土地估价案例与报告）历年参考题库含答案详解

一、选择题

从给出的选项中选择正确答案（共50题）

1、某宗工业用地因生产工艺调整导致用途变更，评估时需优先采用哪种方法？

A.市场比较法

B.收益还原法

C.成本逼近法

D.剩余法

【参考答案】A

【】市场比较法适用于市场活跃区域，通过可比案例调整用途差异。收益还原法需稳定收益数据，成本逼近法侧重开发成本，剩余法用于开发项目。工业用地用途变更后，市场交易数据更直接，故选A。

2、某商业用地评估中，若可比案例面积差异为10%，修正系数应如何计算？

A.直接按面积比例调整

B.取几何平均数

C.取算术平均数

D.查价格指数表

【参考答案】C

【解析】面积差异修正系数通常取算术平均数（如案例面积100m2与120m2，修正系数为（100+120）/2/100=110%）。几何平均数适用于连续增长率，查指数表需明确时间序列，直接比例忽略其他因素，均不严谨。

3、某评估报告显示土地剩余使用年限为20年，实际剩余年限为25年，应如何调整？

A.不调整

B.增加5年折现值

C.减少预期收益5年

D.调整基准地价

【参考答案】D

【解析】剩余年限误差直接影响基准地价，需重新计算折现率（如5年期折现系数约0.78，20年vs25年差额约7.2%）。直接增减收益或折现值无法反映整体价值变动，调整基准地价是系统性修正。

4、评估某待开发地块时，前期准备费应计入哪部分成本？

A.建安成本

B.三通一平费用

C.基础设施配套费

D.预备费

【参考答案】B

【解析】三通一平（通水、通电、通路、场地平整）属于开发前期必要支出，直接计入成本。建安成本指建筑安装工程费，基础设施配套费为道路、管网等，预备费为不可预见费，均不包含前期准备费。

5、某评估案例中，评估对象为拟建仓储用地，土地剩余年限30年，折现率8%，土地年地价上涨率5%，则净收益现值计算公式为？

A.=A/(r-g)

B.P=A*r/(1+r)^n

C.P=A*((1+r)^n-1)/(r-g)

D.P=A/(r+g)

【参考答案】A

【解析】净收益现值公式为P=A/(r-g)（假设收益无限期且gr）。选项B为有限期年金现值，C为有限期等差递增现值，D分子分母符号错误，均不符合永续年金模型。

6、某宗地评估采用路线价法，已知相邻街道路线价100元/m2，宗地深度80米，街宽20米，深度指数为0.9，则宗地地价应为？

A.100×80×0.9

B.100×(80/20)×0.9

C.100×(80×0.9)/20

D.100×(80/20×0.9)

【参考答案】C

【解析】路线价法公式为地价=路线价×深度指数×宗地面积/街宽。深度80米×0.9=72米，72/20=3.6倍路线价，总地价=100×3.6=360元/m2。选项C正确，其他选项未统一单位或计算逻辑错误。

7、某评估案例中，可比案例成交价120万元，面积500m2，评估对象面积600m2，面积修正系数应为？

【参考答案】C

【解析】面积修正系数=评估对象面积/可比案例面积=600/500=1.。选项B（500/600=.83）是反比，D（1.22=1.44）忽略平方关系，A（1.2/2=0.6）无依据，故选C。

8、评估某宗农用地时，若未来5年土地增值税为5%，评估值应如何调整？

A.直接扣除5%

B.增值税现值计入

C.增值税现值从地价中扣除

D.不调整

【参考答案】C

【解析】土地增值税需在评估值中预先扣除，避免未来缴税影响收益。选项A未考虑时间价值，B错误方向，D忽略税费影响，故选C。

9、某宗地评估采用基准地价修正法，已知基准地价80万元/m2，区域系数1.1，个别因素系数0.95，则最终地价为？

【参考答案】C

【解析】基准地修正法公式为：地价=基准地价×区域系数×个别因素系数=80×1.1×0.95=83.6万元/m2。D未考虑区域系数，B顺序错误，A漏乘个别因素，故选C。

10、某评估案例中，可比案例成交价包含土地增值税20万元，评估对象无此税负，应如何调整？

A.不调整

B.增加地价20万元

C.减少地价20万元

D.查税率表计算

【参考答案】C

【解析】可比案例成交价含税，评估对象无此税负，需扣除20万元。选项B错误方向，D需明确税率，A忽略税负差异，故选C。

11、根据《土地估价规范》，土地估价的基本原则包括（）

A.公平原则和科学原则

B.独立性原则和动态原则

C需求导向原则和成本导向原则

D.四象限原则和收益还原原则

【参考答案】A

【解析】土地估价的核心原则为公平原则（确保估价结果公平合理）和科学原则（采用科学方法和技术），其他选项涉及具体方法或错