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2025年全国土地估价师考试（土地估价相关知识）历年参考题库含答案详解

一、选择题

从给出的选项中选择正确答案（共50题）

1、根据市场比较法，选择交易案例时需满足以下哪项条件？

A.交易时间在待评估宗地建成前5年

B.交易案例用途与待评估宗地一致

C.交易案例价格类型为政府出让价

D.交易案例区域与待评估宗地相邻

【参考答案】B

【解析】市场比较法要求交易案例需与待评估宗地用途、价格类型、时间、区域和面积相近。选项B符合用途一致性原则，其他选项或时间不符（A）、价格类型单一（C）、区域不明确（D均可能影响可比性。

2、土地估价中的“最高最佳使用原则”强调评估对象应达到哪种状态？

A.当前实际用途

B.未来可能产生最大收益的用途

C政府规划用途

D.开发商个人偏好用途

【参考答案】B

【解析】最高最佳使用原则要求评估时考虑土地未来可能的最大经济收益，而非现状或他人意志。选项B正确，A（现状用途）和C政府规划）可能偏离实际收益，D（个人偏好）不具普适性。

3、下列哪项是影响土地价格的主要因素？

A.土地面积大小

B.交通基础设施完善程度

C.环境污染程度

D.土地所有者身份

【参考答案】B

【解析】交通基础设施直接影响土地可达性和开发潜力，是核心影响因素。选项A（面积）影响总价而非单价，C（污染）通常降低价值，D（所有者）与市场无关。

4、运用成本逼近法评估土地时，土地取得成本包括哪些内容？

A.市场价×（1-土地增值税）

B.征地补偿费+土地出让金

C.咨询费+律师费

D.地价+开发成本

【参考答案】B

【解析】成本逼近法中土地取得成本指征地补偿费、土地出让金等政府收费总和，开发成本需单独计算。选项A错误（未扣税），C（咨询费）属间接费用，D（地价）已包含在取得成本中。

5、收益还原法中，土地年净收益通常采用哪种方式计算？

A.年总收益-年总成本-年税金

B.年总收益×折现率

C.年总成本×投资回报率

D.年总收益×（1-土地增值税）

【参考答案】A

【解析】收益还原法公式为年净收益=年总收益-年总成本-年税金，需扣除所有运营成本及税费。选项B（折现率）用于折现，C（成本回报）与公式无关，D（增值税）非常规扣除项

6、下列哪项属于土地估价中的剩余法适用范围？

A.工业用地改作商业用地

B.楼宇整体买卖

C市场交易案例较少的区域

D.基础设施配套完善的地块

【参考答案】C

【解析】剩余法适用于开发性土地，需扣除开发成本、税费后计算土地价值。选项C（案例少）需通过剩余法间接推导，A（用途变更）需重新评估最高最佳使用，D（配套完善）可能适用市场比较法。

7、土地增值税的计税依据是？

A.土地转让的总收入

B.土地转让收入-扣除项目金额

C.土地开发成本×（1+合理利润率）

D.征地补偿费+土地出让金

【参考答案】B

【解析】增值税以转让收入扣除取得成本、开发成本、税费等后的增值额为计税依据，即选项B。选项A（总收入）未扣除成本，C（开发成本利润）非计税基数，D取得成本）仅部分扣除。

8、在评估商业用地时，哪项对地价影响最大？

A.周边同类物业租金水平

B.土地面积与形状

C.土地所有者历史交易记录

D.未来城市规划用途

【参考答案】A

【解析】商业用地价值高度依赖周边租金水平，反映市场供需关系。选项B（面积形状）影响总价而非单价，C（历史记录）无直接关联，D（规划用途）需结合现状评估。

9、土地估价中，哪项属于外部因素？

A.土地位置

B.土地用途管制

C.基础设施投资强度

D.土地开发成本

【参考答案】B

【解析】外部因素指不可控宏观环境，如、经济、社会因素。选项B（用途管制）属政策限制，A（位置）为自然属性，C（设施投资）内部开发因素，D（成本）为内部投入。

10、土地估价中，成本逼近法与市场比较法的核心区别在于？

A.是否考虑市场交易数据

B.是否扣除土地增值税

C.是否包含开发成本

D.是否考虑最高最佳使用

【参考答案】C

【解析】成本逼近法从开发成本倒推地价，需明确包含土地取得成本和开发成本；市场比较法则基于市场交易案例。选项A（市场数据）是市场法的核心，但成本法也可参考；D（最高最佳使用）两者均需考虑

11、某城市商业用地评估中，采用市场比较法选取交易时，应优先考虑与待估宗地【__】最接近案例。

A.土地用途和面积

B.土地用途、面积和区域发展潜力

C.土地用途、面积和周边配套设施

D.土地用途、面积和交易时间

【参考答案】C

【解析】市场比较法要求交易案例需满