龙泉5200亩项目整体定位及发展战略研究报告.pptxVIP

成都国地东湖湾项目首次沟通;项目整体工作推进安排;从7月25日到7月31日，项目小组已经完成了以下调研工作并将调研资料汇总以文本文件形式提交客户;项目本身所具备基础条件和开发商开发目标是我们制订项目开发思绪前提与出发点;为配合开发商加紧工作进度，此次汇报主要内容和思绪主要围绕开启位置和基本指标来展开;成都新一版整体规划中龙泉位于成都主要城市发展轴之上，被定位于包含了工业、休闲度假功效“城市新区”;龙泉驿区GDP总值发展水平(亿元);年成都郊区城市化率比较;龙泉驿区产业结构改变分析;从龙泉驿总体规划看，项目位于以工业和科研教育为主要特色大面片区，是龙泉未来城市主要发展方向;从建成现实状况以及未来发展看，项目所在大面片区以及东山国际所处兴龙片区具备良好发展潜力;近期伴随一系列重大设施以及项目标推进，将深入加紧大面片区和兴龙片区开发，推进龙泉快速融入成都城区;龙泉驿是成都近郊区土地供给主要区域，其土地成交量在各郊区中仅次于双流，但成交价格水平较低;区域房地产市场近年展现〝走量不走价〞整体特征，商品房价格以及房地产投资额偏低，与其它近郊区相比房地产开发水平较低;依据区域位置差异和房地产供给及客户特征，能够把龙泉驿房地产市场分成四大片区;东山国际片区特征：规模造城带动之下新兴生态居住新城，以小区大环境和价格取胜;客户描述：

A区90%为龙泉当地客户，包含公务员、川大等学校老师、私营业主、航天集团以及川威集团职员，工厂工人不多;

B、C区其中50%左右客户为成都客户，主要购置为养老和投资，30%为龙泉当地客户，20%为二级城市个人。

;驿都大道片区意向：快速交通驱动之下成都郊区地产板块，主要以成城市区客户为主，供给产品线丰富;客户描述：

客户主要是成都人和外地人，其中成都人占到60-70%左右，成都客户来自全成都，不不过来自东门，也有来自西门和北门，主要是做生意人，也有部分工薪族，不过年纪都比较大，准备养老居住；外地客户以当地官员为主;客户描述：

东门客户比较多，中年人士，很多都是二次置业，还有一些成渝线上退休来养老。投资比较少??

龙泉驿也有来这边买房，都是龙泉驿收入水平比较高，算是改进型置业，不过百分比尤其低

;艺锦湾;老城区板块：以龙泉当地客户为主内向市场，依靠老城区成熟配套，产品主要以小高层和高层为主;老城区主要在售楼盘情况;阳光城片区意向：日趋衰落成都低密度板块之一,基本无新增供给;阳光城主要在售楼盘情况;龙泉即将入市项目供给分析：川师大项目已经取得土地151亩左右，未来产品供给将以小高层和高层为主，预计供给量在30万平米左右;龙泉即将入市项目供给分析：恒大银河国际新城已经取得土地310亩左右，未来供给产品将以小高层和高层为主，预计供给量在55万平米左右;从各个板块入市项目来看，驿都大道和老城区取代阳光城成为主要供给区域；区域整体开发强度走高，高层/小高层逐步成为供给主体;编号;;龙泉老城原住民;航天城产业人口—中高层管理人员;航天城产业人口—产业工人;经开区产业人口;高校/职校教师;;城市东部蔓延人群—东部白领;城市东部蔓延人群—改进置业人群;拆迁迁移客户;潜在养老需求客户;绿带家庭客户;;绿卡移民客户;绿卡养老客户;从不一样客户承受能力分析上看，龙泉现实状况市场以中低端客户为主，其中支付力较强主要为成都城区客户及当地中高收入群体;项目成本较高，如立足当地竞争则在中高端客户数量承受能力有限、数量较小情况之下不具比较优势，必须放眼更大范围竞争;本项目在规模、区位、资源条件、政府支持等方面全方面超越区域内其它项目，具备在成都中高端市场竞争条件;为配合开发商加紧工作进度，此次汇报主要内容和思绪主要围绕开启位置和基本指标来展开;成都——中国西部经济中心、活力中心，当前正处于经济增加和城市化高速发展期;作为西南中国经济中心城市地位和极具魅力城市文化，吸引了大量外来人口来成都就业与居住;外来置业人口逐年递增，已经成为城市房地产市场发展支柱力量，开放性市场格局已经形成;成都房地产市场在内生以及外来需求带动下展现供销两旺态势，宏观调控后整体依然保持连续发展态势，开发商对市场预期乐观;依据资源禀赋差异、房地产供给及客户特征，能够把成都中高端住宅市场分成四大板块;依靠城市快速交通干道以及良好自然环境形成新兴城市生态住区;客户描述：

成都人占到50-60%左右，成都客户来自全成都，主要是做生意人；外地客户以广东深圳为主约占30%，另有少许四川省内客户约占10%左右

感觉项目户型面积合理，适合投资，项目品质很好，含有升值潜力;光华大道沿线片区主要在售楼盘情况;依靠良好区域位置、便利交通条件、成熟城市配套形成传统住