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房地产营销渠道策划
房地产品投放市场进行交换需要通路，营销学称为营销
渠道。房地产发展开发的房地产品，如何以最快的速度、
最佳的经济效益、最低的费用支出流通转移到顾客手中，营销
渠道的选择和控制相当重要。房地产营销在多种渠道并存的前
提下，中间代（理、策划）的作用会越为越被重视。选
择房地产中间可以采用招投标方法，但需公正规范。？
第一节房地产营销渠道类型？
一、房地产直接营销渠道
房地产发展自己承担全部流通职能，直接将房地产品
销售给顾客。在现行的我国房地产营销渠道中，直接营销渠道
仍是主导的营销渠道。1、直接营销渠道的优点（1）房地产发
展控制了开发经营的全过程，可以避免某些素质不高的代理
介入造成的营销短期行为，如简单的将好销楼盘单元销售出
±,造成相对难销的楼盘单元积压。2（）产销直接见面，便于
房地产发展直接了解顾客的需求，购买特点及变化趋势，由
此可以较快的调整楼盘的各种功能。2、直接营销渠道的弱点
（1）一般来说，房地产发展比较集中开发、工程等方面
的优势。房地产营销是一项专业性非常强的工作。房地产发展
直接营销，难以汇集在营销方面确有专长的人才，难以形成
营销专业优势，这样在相当程度上影响营销业绩的提升。
2（）房地产发展直接销售，会分散企业人力、物力、财
力，分散企业决策层精力，搞不好会使企业顾此失彼，生产和
销售两头都受影响。？
二、房地产间接营销渠道
房地产发展把自己开发的房地产品委托给中间如房
地产代理销售，称为房地产间接营销渠道。间接营销渠道和
以下所述的“第三种”营销渠道越来越被发展所重视并积极
尝试。
1、间接营销渠道优点
（1）有利于发挥营销专业特长。房地产中间如代理往
往集中了市场调研、广告文案设计、现场销售接待等各方面的
营销人才，便于从专业上保证发展商开发的房产商品销售成
功。
2（）有利于发展商集中精力，缓解人力、物力、财力的不
足，重点进行开发、工程方面的工作。
2、间接营销渠道弱点
（1）我国目前的房产中间商良莠不齐，专业素养和职业
道德水准差异很大。如果一些房产发展商被一些专业素养和
职业道德低下的中间商花言巧语所迷惑，放手让他们代理销售,
会对房产商品的营销带来很大的危害。2（）如果代理商销售
业绩和发展商自己销售预计的业绩基本持平，在这种情况下发
展商支付的销售费用会“得不偿失”。发展商支付给代理商的
销售费用如佣金，希望代理商能取得较高的销售业绩，这样即
使利润分流也理所当然。？
三、“第三种”营销渠道
由于房产直接营销渠道和间接营销渠道优点和缺点共存,
实际操作中房产商和中间
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商的配合也存在着种种问题，所以业内人士探索第三种渠
道，如联合一体销售。房产发展商对销售也有较大的关注和
投入，代理商则发挥自己的特长作全程深度策划，优化营销渠
道。联合一体营销渠道的建立旨在集中发展商和代理商的优势,
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