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售房买卖合同

一、合同定义

售房买卖合同是指房屋所有权人（卖方）将其合法拥有的房屋产权转移给买受人（买方），买受人支付相应价款的协议。该合同属于典型的双务、有偿、诺成性合同，其核心法律依据为《中华人民共和国民法典》合同编中的买卖合同章节及物权编关于不动产登记的相关规定。合同成立后即具有法律约束力，双方当事人需严格履行各自义务，任何一方违约均需承担继续履行、赔偿损失等民事责任。

二、主要条款

（一）当事人基本信息

合同需明确记载买卖双方的身份信息，自然人应包括姓名、身份证号码、住址及联系方式；法人或其他组织需注明名称、统一社会信用代码、法定代表人及注册地址。若存在委托代理情形，应附加授权委托书及代理人身份证明文件，确保代理行为的合法性。

（二）标的物基本情况

房屋基本信息构成合同核心要素，需包含：

坐落位置：精确到街道门牌号，如XX市XX区XX路XX号XX栋XX单元XX室

产权状况：房屋所有权证号、土地使用年限、规划用途（住宅/商用/办公）

物理属性：建筑面积（含公摊）、套内面积、户型结构、楼层及总层数

权利负担：是否存在抵押、查封等限制转让的情形，租赁关系存续情况

（三）价款及支付方式

总价款：需同时标注大写金额（如人民币壹佰万元整）和小写金额（￥1,000,000.00），避免大小写不一致引发争议

支付节点：

定金：通常为总房款的10%-20%，支付后适用定金罚则

首付款：一般在网签备案后支付，比例依贷款政策确定

尾款：可约定过户后或交房时支付，按揭购房需明确银行放款条件

支付方式：银行转账需注明收款账户信息，现金支付应出具收据并保留影像记录

（四）房屋交付条款

交付时间：需明确具体日期或附条件期限（如过户完成后3日内）

交付标准：

房屋现状：是否包含固定装修、家具家电（需附清单）

费用结清：水、电、气、暖、物业费等截止交付日的结算方式

户口迁移：约定卖方迁出户口的期限及违约责任

交接手续：需签署《房屋交接确认书》，记录房屋实际状况及钥匙交接情况

（五）产权过户条款

办理期限：自合同签订后或满足特定条件（如付清首付款）起X日内共同申请过户

税费承担：明确各项税费（契税、增值税、个人所得税等）的承担方，可约定各付各税或买方包税等模式

协助义务：卖方需提供全套产权证明文件，买方需配合提交贷款资料，任何一方延迟履行需承担违约责任

（六）违约责任

卖方违约情形：

逾期交房：按日计算违约金（通常为总房款的万分之五）

拒绝过户：需双倍返还定金并赔偿房屋差价损失

产权瑕疵：如房屋被查封导致无法过户，应退还已收款并赔偿全部损失

买方违约情形：

逾期付款：按逾期金额的日万分之五支付违约金

单方解约：已支付定金不予退还，需赔偿卖方实际损失

免责条款：因不可抗力（如政策调整）导致合同无法履行的，可部分或全部免除责任

三、签订流程

（一）前期准备阶段

卖方准备：

核查产权证书真实性、完整性（核对不动产登记簿信息）

清理房屋权利负担（提前办理解押手续）

准备婚姻状况证明（已婚需配偶同意出售证明）

买方准备：

核实购房资格（社保/个税缴纳记录、家庭住房套数）

评估偿付能力，提前获取银行预审批函

实地查验房屋（核实面积、结构与产权证是否一致）

（二）合同磋商阶段

草拟合同：可使用住建部门发布的示范文本，补充条款需双方协商一致

关键条款谈判：重点协商价格、付款方式、违约责任等核心内容

风险告知：中介机构需履行提示义务（如限购政策、贷款风险），自行交易建议咨询专业律师

（三）正式签订阶段

签约形式：

纸质签约：双方签字盖章，多页合同需加盖骑缝章

电子签约：通过官方认可的网签系统进行，具备同等法律效力

材料留存：

自然人：身份证复印件、户口本复印件、婚姻证明

法人：营业执照副本、法定代表人身份证明、授权委托书

备案登记：商品房买卖合同需在房地产管理部门备案，二手房交易需进行网签备案

（四）履行阶段

按约定支付各期款项，保留转账凭证

共同办理网签、缴税、过户等手续

完成房屋交接并签署确认文件

协助办理水电气等配套设施的过户更名

四、注意事项

（一）产权核查要点

权属真实性：通过不动产登记中心查询房屋权属状况，核对产权证与登记簿信息是否一致

权利完整性：确认卖方是否为唯一产权人，共有产权需所有共有人签字同意

限制状态查询：通过苏服办等政务APP查询房屋是否存在抵押、查封等限制

规划变更风险：了解房屋周边规划情况，避免购买后因拆迁、建设遮挡等影响价值

（二）资金安全保障

第三方监管：大额交易建议通过银行资金监管账户或住建部门监管平台划转

付款凭证：所有款项支付需索取书面收据，注明款项性质（定金/房款/杂费）

按揭风险防范：在合同中约定如因买方征信问题导致贷款审批失败，双方免责解约

（三）违约责任细化

违约金计算：明确约定每日违约金标准（建议不低于万分之三），避免使用