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房产赠与协议签订注意事项

在中国人的传统观念里，房产往往承载着家庭的温暖、亲情的联结，甚至是对未来生活的期待。无论是父母将辛苦半辈子买下的房子赠与子女，还是老人想把房产留给悉心照料自己的亲属，亦或是情侣间为表真心的房产赠与，这些行为的背后都蕴含着深厚的情感寄托。但您知道吗？看似“温情”的房产赠与，若忽视法律细节，很可能让这份心意变成纠纷的源头。一份规范的房产赠与协议，既是对赠与人权益的保护，也是对受赠人权利的确认，更能为亲情、友情或爱情上一道“法律保险”。接下来，我们就从签订协议前的准备、协议内容的核心要点、履行中的风险防范等多个维度，详细聊聊房产赠与协议那些“不得不注意”的事儿。

一、签订前的“必修课”：先弄清楚这些基本问题

1.1什么是房产赠与？它和买卖、继承有啥区别？

房产赠与，简单说就是房屋所有权人（赠与人）自愿将自己的房产无偿转移给他人（受赠人）的民事法律行为。它和买卖的最大区别是“无偿性”——买卖需要支付对价（也就是钱），而赠与原则上是不收费的（当然，可能附义务，但义务不等于对价）；和继承的区别则在于“时间节点”——继承发生在被继承人死亡后，而赠与发生在赠与人在世时。

举个简单例子：张大爷把房子“卖”给儿子，儿子需要付房款，这是买卖；张大爷直接把房子“送”给儿子，不要钱，这是赠与；如果张大爷去世后，儿子根据遗嘱或法定继承得到房子，这才是继承。

1.2哪些人可以签赠与协议？（赠与人与受赠人的资格）

赠与人必须满足两个核心条件：

第一，是房产的合法所有权人。也就是说，房产证上必须有赠与人的名字，或者赠与人通过合法途径（如买卖、继承）取得了房产所有权。如果房产是夫妻共同财产，只登记了一方名字，另一方没签字同意，那单方赠与可能无效。比如李女士和丈夫婚后买了房，房产证只写李女士名字，她想单独赠与女儿，这时候必须丈夫也在赠与协议上签字，否则丈夫可以主张赠与无效。

第二，具有完全民事行为能力。如果赠与人是限制民事行为能力人（如8周岁以上的未成年人、不能完全辨认自己行为的成年人），或者无民事行为能力人（如8周岁以下儿童、完全不能辨认自己行为的成年人），签订的赠与协议需要其法定代理人代理，且不能损害被代理人的利益。比如70岁的王大爷得了阿尔茨海默症，女儿擅自以他的名义签赠与协议把房子送给自己，这种协议很可能被认定无效。

受赠人原则上没有严格限制，但要注意两种特殊情况：

一是受赠人是未成年人。这时候赠与协议可以由其法定代理人（通常是父母）代为签署，但要注意：赠与人不能以“赠与”为名，变相侵害未成年人权益。比如有人想把房产赠与3岁的孙子，但要求孩子父母必须支付“管理费”，这种附加条件如果明显不合理，可能被认定为无效。

二是受赠人是无民事行为能力人或限制民事行为能力人。这种情况下，赠与协议的有效性不受影响，因为纯获利益的民事法律行为（比如接受赠与）对这类人是有效的。比如6岁的小明接受爷爷赠与的房产，不需要小明自己签字，爷爷和小明的父母（法定代理人）签字即可。

1.3哪些房产不能赠与？（赠与标的的合法性）

不是所有房产都能随意赠与。以下几类房产，赠与可能无效或无法过户：

存在权利瑕疵的房产：比如被法院查封、抵押的房产。假设赵先生的房子因为债务纠纷被法院查封了，他偷偷和朋友签赠与协议，这种协议即使签了，也无法办理过户，朋友拿不到房子，还可能被法院追究责任。

农村宅基地上的自建房：如果受赠人不是本集体经济组织成员（比如城市居民），赠与可能违反“宅基地使用权仅限本集体成员”的规定，导致协议无效。

未取得产权证的房产：比如刚买的期房，还没办房产证。这时候签赠与协议，只能约定“待取得房产证后办理过户”，但如果开发商一直办不下来证，受赠人可能拿不到房子，协议也存在履行不能的风险。

共有房产未取得其他共有人同意：前面提到的夫妻共同财产就是典型，如果房产是兄弟几人按份共有，其中一人想赠与自己的份额，需要其他共有人书面同意；如果是共同共有（比如家庭共同财产），更需要全体共有人一致同意。

二、协议内容的“核心七要素”：一字一句都不能马虎

一份合格的房产赠与协议，必须明确以下关键信息，否则可能被认定为“约定不明”，引发后续纠纷。

2.1双方身份信息：必须“对号入座”

很多人签协议时，只写“甲方：张某某”“乙方：李某某”，但这样不够严谨。必须写清楚身份证上的全名、身份证号、联系电话、居住地址。特别是身份证号，能唯一确定一个人，避免同名同姓引发的混淆。比如有两个“王芳”，一个住在朝阳区，一个住在海淀区，如果协议里没写身份证号和地址，后续可能说不清到底是哪个王芳接受赠与。

2.2赠与房产的“精确画像”：从小区到门牌号

房产信息必须写得“像身份证一样精确”。具体包括：

房产坐落：XX市XX区XX路XX小区XX栋XX单元XX室（必须和房产证上的地址完全一致，不能