房地产融资渠道.pdfVIP

房地产融资渠道

第一：金融产品化，金融属性将决定未来市场的命运，金融产品是房地产市场进一步发展的热

。

第二：企业规模化。政策的调控，市场环境的变冷，导致大企业的收购、兼并和重组。

第三：产品复合化，把以往的以住宅为主体功能的房地产产品打造成溶融住宅，即商业消费等各

个需求在一起的产品；最后是产品专业化，旅游地产，工业地产等产品需要更加功能化业态分布的策

划和定位。

面对融资困境的房地产业的主要应对策略

尽管受目前整个宏观调控和资本市场政策的影响，房地产业的融资困难很大，但是对于一位房地

产商来说，坚实的资金链才是房地产商最终需要的。因此，从这一目标出发，今后房地产商应积极应

对，制定融资策略，抓住国内房地产业大发展的有利时机，争取在本轮房地产业重新洗牌的过程中调

整和壮大自己。

1.调整心态和思路，面对现实，制定多元化融资融资发展战略

过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大，常规来说，项目开发资金的至少70%来

自银行信贷资金。121号文件的出台一夜之间击碎了房地产商的梦想一一要取得银行信贷资金不是那么

容易了！阵痛之后应该尽快调整心态和思路，理解和接受国家宏观调控的政策措施。可以说，在新一

轮的洗牌过程中，谁能尽快走巴阴影，积极应对，谁就将在洗牌中领先一步，抢占先机受益。

2.买壳上市是我国房地产企业实现公司上市的良好途径

同样是进入证券市场，房地产企业与IP0上市的困难对比，选择买壳上市的方式的优势在于：不

因出身是“房企”而受法规歧视；避开IP0对产业政策的苛刻要求；不用考虑IP0上市对经营历史、

收本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产（债务）重组、控股权和管理层的稳定、公司治理

结构等诸多方面的特殊要求；只要企业从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合《公司法》关于

对外投资的比例限制，就可以买别人的壳去上市。

买壳上市具有上市时间快，节约时间成本的优点，因为无须排队等待审批，买完壳通过重组整合

业务即可完成上市计划，对比之下，完整的一个IP0上市计划预计最快也要耗3—5年。

买壳上市后，通过对资产与业务的重组可以改善上市公司的经营状况，保持良好的融资渠道，可

以向社会公众筹集发展资金，通过向持控股地位的购买优质资产，既可以使上市公司获得良好的经营

项目，进一步提高经营业绩，维持再融资的可能，又可以使房地产企业获得宝贵的发展资金，积极开

拓市场，迅速发展壮大自身实刀。

经过不完全统计，从1997年以来，在国内买壳上市的房地产企业达到了40多家，并且还有继续

增加的趋势。我国房地产企业通过买壳上市的方式大举进军国内资本市场，在证券市场上已经成为一

道亮丽的风景线.

在买壳上市过程中，要注意把握好以下几点：（1）谨慎选好“壳资源”公司；2（）探明“壳

资源”公司里的隘藏“地雷”，以免“触雷”，主要是指公司的诉讼、贷款、担保等隐风险；3（）

合理的转让壳价；4（）制定好良好的资产重组方案，保证经营业绩；5（）从买壳到实现融资，有一个

过程，不可急于求成，要在经营中规范自己的企业行为，树立良好的市场形象。

3.房地产信托一一以资金成本降低时间成本的新型融资方式

所谓房地产信托，就是房地产开发商借助较权威的信托员任公司的专业理财势和运用资金的丰

富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项FI的信托资金集合起来，形成具有一定投资规

模和实力的资金组介，然后将信孔计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取

安全、稳定的收益。房地产信托计划的资金成本约比银行同期贷款利率上浮20%,但相比之卜，信托计

划可以大大节省“时间成本”，许多资本金不够的开发商在拿到土地后，在办理各项审批的“时间差”

里，通过信托计划可以很快筹莫到资金，进行拆迁等前期投入。

从现有的操作模式来看，使用信托方式为房地产融资主要采取债权式和股权式两种方式：

（1）债权式房地产信托计划，即信托公司通过信托产品融集资金借贷给房地产企业。其点是操

作简便，管理简单，收益