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第八章土地增值税法2025/10/25上海对外贸易学院会计学院1

2025/10/25可编辑22012年教材主要变化1.删除了第一节土地增值税基本原理的内容；2.增加了公租房和邮政速递物流业务重组改制的税收优惠政策；3.删除关于个人转让住房土地增值税优惠的相关政策。

2025/10/25可编辑3本章基本结构框架纳税义务人与征税范围税率土地增值税应税收入与扣除项目应纳税额的计算税收优惠征收管理

2025/10/25可编辑4第一节纳税义务人与征税范围一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

2025/10/25可编辑5二、征税范围（一）基本征税范围土地增值税的基本征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；（3）存量房地产买卖。【提示】1.土地增值税的基本征税范围不仅仅限于土地交易。2.土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”两个关键特征。

2025/10/25可编辑6（二）具体情况的判定具体问题可归纳为应征、不征、免征三个方面。下面将经常出现的房地产若干具体情况的征免问题汇总归纳如下：

2025/10/25可编辑7属于土地增值税的征税范围的情况（应征）：（1）出售国有土地使用权（2）取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的（3）存量房地产买卖（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）（6）投资方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资（7）投资联营后将投入的房地产再转让的（8）合作建房建成后转让的

2025/10/25可编辑8不属于土地增值税征税范围的情况（不征）：（1）房地产继承（无收入）（2）房地产赠与（无收入）（3）房地产出租（权属未变）（4）房地产抵押期内（权属未变）（5）房地产的代建房行为（权属未变）（6）房地产评估增值

2025/10/25可编辑9免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）：（1）个人之间互换自有居住用房地产（2）合作建房建成后按比例分房自用（3）与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业（4）企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中（5）国家征用收回的房地产（6）个人转让居住用房地产（7）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的（8）企事业单位、社团及组织转让旧房作为公租房房源，增值额未超过扣除项目金额20%的（新增）

2025/10/25可编辑10【例题·单选题】下列各项中，应当征收土地增值税的是（）。（2006年）A.公司与公司之间互换房产B.房地产开发公司为客户代建房产C.兼并企业从被兼并企业取得房产D.双方合作建房后按比例分配自用房产【答案】A

2025/10/25可编辑11第二节税率土地增值税采用四级超率累进税率。【建议】记忆土地增值税的税率表。

2025/10/25可编辑12第三节应税收入和扣除项目一、应税收入的确定纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合货币金额计入收入总额。

2025/10/25可编辑13二、扣除项目的确定（一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转让）包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的费用。房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。（P183-8）（二）房地产开发成本（适用新建房转让）包括土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

2025/10/25可编辑14（三）房地产开发费用（适用新建房转让）1.纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：允许扣除的房地产开发费用=利息+[（一）+（二）]×5%以内上述利息超过国家上浮标准、超标利息及罚息不得扣除。2.纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金的无借款的情况）：允许扣除的房地产开发费用=[（一）+（二）]×10%以内3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。4.土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。

2025/10/25可编辑15【例题·计算题】某企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；房