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意向金签合同

一、意向金的法律性质与核心特征

意向金作为商业交易中的常见款项，本质上是一种附条件的诚意表示，而非法定概念。其核心功能在于通过支付一定金额，锁定交易机会或表达合作意愿，常见于房地产、加盟、工程等领域。在法律层面，意向金的性质具有明显的“阶段性”：在正式合同签订前，它仅代表支付方的初步意向，不具备担保效力，支付方原则上可随时要求退还；若交易双方达成一致并满足约定条件，意向金可转化为定金、预付款或购房款，此时其性质将发生根本变化，产生相应的法律约束力。

从行业实践来看，意向金的运作机制存在显著差异。例如在二手房交易中，买方通常通过中介支付意向金，委托中介与卖方议价。若卖方接受报价，意向金即转交卖方并转为定金；若议价失败或买方中途撤回意向，中介需无条件退还意向金。但需注意，部分中介会在协议中设置“自动转定”条款，若未明确告知或未经买方同意，此类条款可能因排除买方主要权利而无效。

二、意向金与定金的关键区别

意向金与定金在法律性质、效力及风险上存在本质差异，实践中常因混淆二者概念导致纠纷。

（一）法律依据与担保效力不同

定金是《民法典》明确规定的担保方式，具有强制约束力。根据法律规定，给付定金一方不履行合同义务的，无权要求返还定金；收受定金一方违约的，应双倍返还定金（即“定金罚则”）。而定金合同自实际交付时成立，且金额不得超过主合同标的额的20%，超出部分不产生定金效力。

意向金则缺乏直接法律依据，其效力完全依赖双方约定。若协议中未明确“定金”字样或未约定罚则，意向金仅视为预付款或诚意金，交易失败时应全额退还，除非因支付方过错导致合同无法订立（如恶意磋商、隐瞒重大事实等）。

（二）退款条件与违约后果不同

定金的退还规则严格遵循“违约不退、违约双返”原则，一旦转化为定金，非经法定事由不得退还。例如购房者支付定金后单方面毁约，卖方有权没收定金；若卖方因房价上涨拒绝出售，则需双倍返还定金。

意向金的退款条件更为灵活。通常情况下，若交易未达成且双方均无过错（如对付款方式、交房时间等核心条款无法协商一致），意向金应无条件退还。即使一方存在轻微违约（如延迟签约但未根本违约），只要未触发定金转化条件，仍可主张退款。例如某加盟案例中，投资者支付意向金后因选址未达成一致要求退款，法院判决认为双方未签订正式合同，加盟公司需退还意向金并支付利息。

（三）行业应用场景不同

定金多用于交易条件已明确的场景，如签订购房合同后支付定金锁定房源，或定制商品时预付定金保障履约。意向金则适用于前期磋商阶段，例如购房者在看房时支付少量意向金保留议价权，或企业在项目合作前支付意向金获取独家谈判资格。

三、意向金合同的核心条款与注意事项

签订意向金合同时，需通过明确条款规避风险，重点关注以下内容：

（一）明确意向金的性质与转化条件

合同中必须清晰界定意向金的性质（如“本意向金为诚意金，不具有定金性质”），并约定转化为定金或购房款的具体条件。例如：“若卖方在收到意向金后3日内书面确认接受买方报价，意向金自动转为定金；若双方未能在15日内签订正式合同，意向金应于5个工作日内无息退还。”

需特别警惕“模糊条款”，如“意向金交付后概不退还”或“卖方签收即视为定金”，此类表述可能被法院认定为加重买方责任而无效。

（二）细化交易要素与退款规则

合同应列明交易标的、价格、支付方式等核心条款，避免因约定不明导致后续争议。例如购房意向金协议中需明确房屋地址、面积、总价、税费承担方，以及余款支付时间和方式。

退款规则需具备可操作性，包括：

退款条件：如“因卖方原因导致合同未签订（如拒绝提供产权证明）”“因政策调整无法办理过户”等情形；

退款时限：约定“交易失败后10日内退还意向金”，避免无限期拖延；

费用扣除：若因一方过错产生实际损失（如中介已支出的评估费、交通费），可约定从意向金中扣除合理费用，但需提供票据证明。

（三）违约责任与争议解决方式

意向金合同虽为预约合同，仍需设定违约责任条款。例如：“若卖方擅自将房屋出售给第三方，应双倍返还意向金；若买方无正当理由撤回意向，需支付意向金总额10%的违约金。”

争议解决方式可选择诉讼或仲裁，并明确管辖地。例如约定“因本协议引发的纠纷，由房屋所在地法院管辖”，避免后续因管辖权问题增加维权成本。

（四）留存书面证据与交易痕迹

支付意向金时需要求收款方出具加盖公章的收据，注明“意向金”字样及用途；通过银行转账时应在附言中备注“XX房屋意向金”。此外，双方的沟通记录（如微信聊天、邮件往来）需全程留存，尤其是关于价格协商、条款修改的关键信息，以防对方事后否认。

四、典型纠纷案例与法律风险提示

（一）案例一：意向金因“自动转定”条款被锁定

某购房者通过中介购买二手房，支付5万元意向金并签订《购房意向书》，其中约定“卖方签收意向金后自动转为定金”。后