2025年房地产估价师考试题库（附答案和详细解析）（1004）.docxVIP

房地产估价师考试试卷

一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分）

房地产估价的合法原则要求评估对象的合法性不包括（）。

A.产权归属合法

B.开发强度合法

C.周边环境合法

D.用途合法

答案：C

解析：合法原则要求评估对象的产权、用途、开发强度等符合法律法规和合同约定，但不要求周边环境合法（周边环境属于外部因素，非评估对象自身合法性范畴）。

下列房地产估价方法中，最适用于同类房地产交易活跃地区的是（）。

A.成本法

B.收益法

C.市场法

D.假设开发法

答案：C

解析：市场法通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值，依赖活跃的交易市场；成本法适用于新开发或很少发生交易的房地产；收益法适用于有收益或潜在收益的房地产；假设开发法适用于待开发房地产。

某宗住宅房地产的土地剩余使用年限为40年，建筑物剩余经济寿命为50年，根据《房地产估价规范》，应取（）作为收益期限。

A.40年

B.50年

C.45年

D.建筑物经济寿命与土地使用年限的较小值

答案：A

解析：根据规范，当建筑物剩余经济寿命早于或等于土地使用权剩余期限时，以建筑物剩余经济寿命为准；否则以土地使用权剩余期限为准。本题中土地剩余40年小于建筑物剩余50年，故取40年。

下列价值类型中，属于非市场价值的是（）。

A.市场价值

B.投资价值

C.抵押价值

D.征收补偿价值

答案：B

解析：市场价值是公开市场下最可能的价格；投资价值是特定投资者基于自身需求的价值（非市场普遍认同）；抵押价值、征收补偿价值均以市场价值为基础测算，属于市场价值的特殊情形。

房地产估价中，“替代原则”的核心是（）。

A.估价结果应与类似房地产价格相近

B.估价方法应选择替代方案

C.估价时点应与交易时点一致

D.估价对象应具有替代性

答案：A

解析：替代原则要求在同一市场上，相似房地产的价格应相近，因此估价结果需参考类似房地产的成交价格。

某宗工业用地的楼面地价为800元/㎡，建筑容积率为2.5，则其土地单价为（）元/㎡。

A.200

B.320

C.2000

D.3200

答案：C

解析：土地单价=楼面地价×容积率=800×2.5=2000元/㎡。

下列影响房地产价格的因素中，属于区域因素的是（）。

A.建筑结构

B.交通条件

C.土地形状

D.装修标准

答案：B

解析：区域因素指估价对象所在区域的整体特征（如交通、配套、环境等）；建筑结构、土地形状、装修标准属于个别因素。

房地产抵押估价中，法定优先受偿款不包括（）。

A.已抵押担保的债权数额

B.发包人拖欠的建设工程价款

C.强制执行费用

D.其他法定优先受偿款

答案：C

解析：法定优先受偿款包括已抵押债权、建设工程价款、其他法定优先受偿款；强制执行费用属于实现抵押权的费用，不计入优先受偿款。

收益法中，确定资本化率的最常用方法是（）。

A.市场提取法

B.安全利率加风险调整值法

C.投资收益率排序插入法

D.累加法

答案：A

解析：市场提取法通过市场上类似房地产的净收益与价格的比率直接求取，是最常用方法；其他方法为辅助方法。

下列房地产中，通常不适用收益法估价的是（）。

A.写字楼

B.公寓

C.学校

D.商场

答案：C

解析：收益法适用于有收益或潜在收益的房地产；学校属于非经营性房地产，无直接收益，通常不适用收益法。

二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分）

房地产估价的基本程序包括（）。

A.受理估价委托

B.实地查勘估价对象

C.确定估价方法

D.撰写估价报告

答案：ABCD

解析：完整程序包括：受理委托→制定计划→实地查勘→收集资料→确定方法→测算价格→撰写报告→审核交付。

市场法中选取可比实例时，应满足的要求有（）。

A.交易时间与估价时点相差不超过1年

B.交易类型为正常买卖

C.区位与估价对象相近

D.用途与估价对象相同

答案：BCD

解析：可比实例交易时间应尽量接近估价时点（通常不超过2年），而非严格1年；其他选项均为必须满足的条件（正常交易、区位相近、用途相同）。

成本法中，房地产价格的构成包括（）。

A.土地取得成本

B.开发成本

C.投资利息

D.销售税费

答案：ABCD

解析：成本法价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。

下列情形中，需要进行房地产估价的有（）。

A.企业合并

B.房地产征收补偿

C.房地产租赁

D.房地产保险

答案：ABD

解析：房地产租赁通常以市场租金为参考，一般无需专业估价；企业合并、征收补偿、保险均需确定财产价值，需估价。

影响房地产价格的心理因素包括（）。

A.购买或出售时的心态

B.对未来的预