2025年房地产估价师《房地产估价方法》备考题库及答案解析.docxVIP

2025年房地产估价师《房地产估价方法》备考题库及答案解析

单位所属部门：________姓名：________考场号：________考生号：________

一、选择题

1.在运用市场法估价时，选取可比实例应考虑的因素不包括（）

A.可比实例的交易价格

B.可比实例的成交日期

C.可比实例的房地产状况

D.可比实例的产权性质

答案：D

解析：选取可比实例是市场法估价中的关键步骤，需要确保可比实例与估价对象具有可比性。可比实例的交易价格、成交日期和房地产状况是必须考虑的因素，因为这些因素直接影响房地产的市场价值。而产权性质虽然重要，但通常在分析交易价格和房地产状况时已隐含考虑，不是选取可比实例时直接比较的主要因素。

2.收益法中，预测未来收益通常采用的方法不包括（）

A.减去法定税费

B.采用现金流量折现法

C.考虑通货膨胀因素

D.采用成本加成法

答案：D

解析：收益法是评估房地产价值的一种方法，通过预测未来收益来确定房地产的价值。预测未来收益时，通常需要减去法定税费、采用现金流量折现法以及考虑通货膨胀因素，以确保预测的收益能够真实反映未来的经济状况。而成本加成法是另一种估价方法，不适用于收益法的未来收益预测。

3.成本法估价中，重新构建成本应基于（）

A.估价对象的经济价值

B.估价对象的客观成本

C.估价对象的实际成本

D.估价对象的市场价值

答案：B

解析：成本法估价中，重新构建成本是指假设在当前市场条件下重新建造一个与估价对象相似的房地产所需的成本。这个成本应该是客观成本，即综合考虑了市场因素后的合理成本，而不是估价对象的实际成本或经济价值。市场价值则是通过市场比较得出的价值，与重新构建成本的概念不同。

4.在运用假设开发法估价时，开发完成后的价值应采用（）

A.市场法

B.收益法

C.成本法

D.路线价法

答案：A

解析：假设开发法是一种用于评估待开发房地产价值的估价方法，其核心思想是假设在当前市场条件下，将待开发房地产开发完成后所能实现的价值。在确定开发完成后的价值时，通常采用市场法，通过比较类似房地产的市场价格来估算开发完成后的价值。收益法和成本法虽然也是常用的估价方法，但不太适用于直接估算开发完成后的价值。路线价法主要用于评估商业用地价值，不适用于假设开发法。

5.对估价对象进行实地查看的主要目的是（）

A.获取估价对象的照片

B.核实估价对象状况

C.提高估价报告的可信度

D.方便与委托人沟通

答案：B

解析：对估价对象进行实地查看是房地产估价中不可或缺的环节，其主要目的是核实估价对象的真实状况。通过实地查看，估价师可以直观地了解估价对象的位置、周围环境、建筑物结构、土地使用情况等信息，确保估价数据的准确性和可靠性。虽然实地查看也可以获取照片、提高报告可信度以及方便与委托人沟通，但这些都不是其主要目的。

6.在运用市场法估价时，交易日期修正的主要目的是（）

A.调整可比实例的价格水平

B.使可比实例的价格与估价对象的价格可比

C.消除市场波动的影响

D.使可比实例的成交日期与估价对象相同

答案：C

解析：市场法估价中，交易日期修正的主要目的是消除市场波动对房地产价格的影响。由于房地产市场价格会随着时间的变化而波动，可比实例的交易日期可能与估价对象的日期不同，因此需要进行交易日期修正，以确保可比实例的价格能够反映估价对象日期的市场状况。调整可比实例的价格水平、使价格与估价对象价格可比以及使成交日期相同都是为了达到这一目的，但交易日期修正的核心是消除市场波动的影响。

7.收益法中，净收益通常是指（）

A.营业收入减去运营费用

B.营业收入减去法定税费

C.营业收入减去所有费用和税费

D.营业收入减去折旧费用

答案：C

解析：收益法是评估房地产价值的一种方法，其中净收益是指房地产在正常经营条件下，一年内获得的全部收益扣除所有相关费用和税费后的余额。这个净收益应该能够真实反映房地产的盈利能力，是评估房地产价值的重要依据。营业收入减去运营费用、法定税费或折旧费用都只是净收益的一部分，不全面。

8.在运用成本法估价时，土地重新购建成本应基于（）

A.估价对象的实际成本

B.估价对象的客观成本

C.市场价格

D.估价对象的剩余价值

答案：B

解析：成本法估价中，土地重新购建成本是指假设在当前市场条件下重新购置估价对象所在地块土地所需的成本。这个成本应该是客观成本，即综合考虑了市场因素后的合理成本，而不是估价对象的实际成本或剩余价值。市场价格虽然与重新购建成本有关，但重新购建成本更强调的是客观成本，即市场上合理的购置成本。

9.假设开发法中，开发费用通常包括（）

A.利息和税费

B.设计费用和施工费用

C.运营费用和折旧费用

D.盈