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2025年房地产估价师《房地产估价实务》备考题库及答案解析

单位所属部门：________姓名：________考场号：________考生号：________

一、选择题

1.在进行建筑物估价时，以下哪项不是重要的实地查勘内容（）

A.建筑物外观及维护状况

B.周边环境及配套设施

C.建筑物内部布局及使用情况

D.当地历史沿革及文化背景

答案：D

解析：实地查勘建筑物时，应重点关注建筑物的外观及维护状况、周边环境及配套设施、以及建筑物内部的布局和使用情况，这些因素直接影响建筑物的价值。当地历史沿革及文化背景虽然对某些特殊建筑物可能有一定影响，但并非所有建筑物估价的必查内容。

2.以下哪种方法不属于市场法中的比较法（）

A.直接比较法

B.系列比较法

C.因素调整法

D.收益还原法

答案：D

解析：市场法中的比较法主要包括直接比较法、系列比较法和因素调整法。收益还原法属于收益法的一种，不属于市场法中的比较法。

3.在评估某宗房地产价值时，若采用成本法，以下哪项不是需要考虑的因素（）

A.土地取得成本

B.建筑物建造成本

C.开发费用

D.市场供求关系

答案：D

解析：采用成本法评估房地产价值时，需要考虑土地取得成本、建筑物建造成本和开发费用等因素。市场供求关系是市场法评估时需要考虑的因素，而非成本法。

4.在进行房地产估价时，以下哪项不是合法的估价目的（）

A.房地产转让

B.房地产抵押

C.房地产租赁

D.房地产税收

答案：D

解析：房地产估价的目的包括房地产转让、抵押、租赁等，但房地产税收并非估价的直接目的，而是基于估价结果进行的税收评估。

5.以下哪种方法不属于收益法（）

A.投资法

B.净收益法

C.直接还原法

D.市场法

答案：D

解析：收益法主要包括投资法、净收益法和直接还原法。市场法属于市场法的一种，不属于收益法。

6.在评估某宗房地产价值时，若采用市场法，以下哪项不是需要考虑的因素（）

A.比较案例的选择

B.价格比较修正

C.房地产状况调整

D.开发成本

答案：D

解析：采用市场法评估房地产价值时，需要考虑比较案例的选择、价格比较修正和房地产状况调整等因素。开发成本是成本法需要考虑的因素，而非市场法。

7.在进行房地产估价时，以下哪项不是重要的估价原则（）

A.代替原则

B.供求原则

C.最高最佳使用原则

D.安全原则

答案：D

解析：房地产估价的重要原则包括代替原则、供求原则和最高最佳使用原则。安全原则虽然重要，但并非房地产估价的直接原则。

8.在评估某宗房地产价值时，若采用成本法，以下哪项不是需要考虑的折旧因素（）

A.物质折旧

B.功能折旧

C.经济折旧

D.价值折旧

答案：D

解析：采用成本法评估房地产价值时，需要考虑物质折旧、功能折旧和经济折旧等因素。价值折旧并非成本法需要考虑的折旧因素。

9.在进行房地产估价时，以下哪项不是重要的估价程序（）

A.收集资料

B.实地查勘

C.确定估价方法

D.估价报告撰写

答案：C

解析：房地产估价的程序包括收集资料、实地查勘和估价报告撰写等。确定估价方法虽然重要，但并非估价程序的一部分。

10.在评估某宗房地产价值时，若采用收益法，以下哪项不是需要考虑的因素（）

A.净收益

B.还原利率

C.收益期限

D.市场价格

答案：D

解析：采用收益法评估房地产价值时，需要考虑净收益、还原利率和收益期限等因素。市场价格是市场法需要考虑的因素，而非收益法。

11.在运用市场法进行估价时，选取可比案例应遵循的原则不包括（）

A.时间相近原则

B.地域相近原则

C.交易类型相同原则

D.价值量大小相同原则

答案：D

解析：选取可比案例应遵循时间相近、地域相近、交易类型相同等原则，以确保案例与估价对象具有可比性。价值量大小并非选取可比案例必须遵循的原则，可根据实际情况选择与估价对象价值相当的案例，但并非要求大小完全相同。

12.下列不属于建筑物重置成本构成的是（）

A.土地取得成本

B.建筑工程成本

C.专业费用

D.利润

答案：A

解析：重置成本是指采用估价时日的价格水平，重新建造与估价对象功能相同的建筑物所需的各项费用之和，包括建筑工程成本、专业费用、利润、税金等。土地取得成本是购置土地的费用，不属于建筑物重置成本的构成部分。

13.收益法中，对于收益期无限的房地产，通常采用哪种方法计算收益（）

A.直接资本化法

B.有限年数资本化法

C.分段资本化法

D.收益乘数法

答案：A

解析：收益法中，当房地产的收益期无限时，通常采用直接资本化法将未来永续的净收益转化为资本价值。有限年数资本化法适用于收益期有限的情况。分段资本化法和收益乘数法并非收益法中计