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2025年房地产评估师《房地产估价理论与实务技能》备考题库及答案解析

单位所属部门：________姓名：________考场号：________考生号：________

一、选择题

1.房地产估价的基本原则不包括（）

A.代替原则

B.最高最佳使用原则

C.价值时点原则

D.贡献原则

答案：D

解析：房地产估价的基本原则包括代替原则、最高最佳使用原则、价值时点原则、预期收益原则、供求原则、贡献原则等。其中，代替原则是指当市场上存在替代品时，估价对象的价值受其替代品的价格影响；最高最佳使用原则是指估价对象应按照其最有利于价值实现的方式使用；价值时点原则是指估价结果是估价对象在特定时间点的价值；贡献原则是指整体价值是各组成部分价值贡献的总和。而D选项的贡献原则虽然也是一种估价原则，但并不是所有估价方法都要单独强调的原则，其他原则如代替原则、最高最佳使用原则等更为基本和常用。

2.在进行市场法估价时，选取可比案例应考虑的因素不包括（）

A.地理位置相似

B.房地产用途相同

C.建筑结构相同

D.交易日期相同

答案：C

解析：在进行市场法估价时，选取可比案例应考虑的因素包括地理位置相似、房地产用途相同、交易日期相同、交易类型相同、规模和档次相近等。建筑结构虽然也是影响房地产价值的因素之一，但并不是选取可比案例时必须考虑的因素。因为即使建筑结构不同，只要其他因素相似，也可以通过调整修正系数来考虑结构差异的影响。而地理位置、用途、交易日期等因素则更为重要，必须确保可比案例与估价对象在这些方面具有相似性。

3.收益法估价中，收益的测算通常不包括（）

A.租金收入

B.经营成本

C.营业外收入

D.投资收益

答案：D

解析：收益法估价中，收益的测算通常包括租金收入、经营成本、营业外收入等。租金收入是房地产出租的主要收益来源；经营成本包括物业管理和维护费用、税费等；营业外收入可能包括停车费、广告费等额外收入。而投资收益通常是指投资者从房地产投资中获得的回报，包括租金回报和资本增值回报，它不是收益法中直接测算的收益项目，而是收益法估价的最终目的之一。收益法估价的核心是测算房地产的净收益，即预期收益减去预期成本后的余额。

4.成本法估价中，重新构建成本通常不包括（）

A.土地取得成本

B.建筑工程成本

C.专业费用

D.开发利润

答案：A

解析：成本法估价中，重新构建成本是指假设在估价时点重新建造一个与估价对象完全相同的房地产所需要花费的成本。它通常包括建筑工程成本、专业费用（如设计费、监理费等）、开发利润等。土地取得成本是指获取土地使用权所支付的费用，它是在原始开发时发生的成本，而不是重新构建成本的一部分。因为成本法估价旨在估算估价时点重新建造的代价，而不是考虑原始的土地成本。重新构建成本只关注建筑物本身的成本，不包括土地成本。

5.假设开发法估价中，开发完成后的价值通常采用（）

A.成本法

B.市场法

C.收益法

D.收益法或市场法

答案：D

解析：假设开发法估价中，开发完成后的价值通常采用收益法或市场法进行测算。开发完成后的价值是指房地产在达到预定开发状态后的市场价值或预期收益。收益法通过预测开发完成后的净收益来估算价值；市场法则通过寻找市场上与开发完成后房地产相似的交易案例来估算价值。选择哪种方法取决于开发完成后房地产的用途和可获得的市场信息。如果开发完成后用于出租或经营，收益法更为适用；如果开发完成后用于出售，市场法可能更为适用。因此，假设开发法中，开发完成后的价值通常采用收益法或市场法进行估算。

6.在进行房地产估价时，价值时点原则是指（）

A.估价对象的价值是固定不变的

B.估价对象的价值随着时间的推移而不断变化

C.估价结果是估价对象在特定时间点的价值

D.估价对象的价值与其历史成本成正比

答案：C

解析：价值时点原则是房地产估价的基本原则之一，它是指在评估房地产价值时，必须考虑估价对象在特定时间点的价值。房地产的价值是随时间变化的，受到市场供求、经济环境、政策法规等多种因素的影响。因此，在进行估价时，必须明确估价时点，并基于该时点的市场状况和估价对象的状况来评估其价值。价值时点原则确保了估价的客观性和时效性，避免了将不同时间点的价值进行不合理的比较。选项A和B都忽视了价值时点的重要性；选项D则错误地将价值与历史成本联系起来，而价值更多地取决于当前的市场状况和预期收益。

7.最高最佳使用原则是指（）

A.估价对象必须按照其法定用途使用

B.估价对象应按照其最有利于价值实现的方式使用

C.估价对象只能用于商业用途

D.估价对象的使用必须得到业主的同意

答案：B

解析：最高最佳使用原则是房地产估价的基本原则之一，它是指估价对象应按照其最有利于价值实现的方式使用。最高