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房屋买卖合同违约赔偿范围

一、引言：一场关乎安居梦的“信任保卫战”

在城市的钢筋森林里，每一套房子都承载着太多故事：有人为了孩子的学区房攒了十年积蓄，有人为了新婚的“小窝”四处凑首付，有人卖掉老家房产想在省城安度晚年……房屋买卖，从来不是简单的“钱房交易”，而是普通人对“安稳生活”的终极追求。然而现实中，“卖家临时坐地起价”“买家贷款批不下来拖延付款”“过户时发现房子被抵押”等违约纠纷屡见不鲜。当精心规划的生活被违约打乱，最关键的问题往往是：“我能主张哪些赔偿？”这不仅关系到经济损失的弥补，更关乎对契约精神的维护。本文将围绕房屋买卖合同违约赔偿范围展开深度解析，希望为陷入纠纷的当事人点亮一盏“法律明灯”。

二、违约形态：先明确“谁错了”，再谈“赔多少”

要确定赔偿范围，首先得明确违约行为的具体表现。房屋买卖合同涉及买卖双方的多项义务，任何一方未按约定履行，都可能构成违约。实践中常见的违约形态可分为卖方违约与买方违约两大类，每类又包含不同的具体情形。

（一）卖方常见违约行为

卖方作为“房屋提供者”，核心义务是按约交付房屋、协助过户并保证房屋无权利瑕疵。现实中最让买方崩溃的违约行为包括：

逾期交房或逾期过户：合同约定“xx月xx日前交房”，但卖方以“租客没搬走”“手续没办完”等理由拖延，超过约定期限仍未履行；

“一房二卖”或“抵押再卖”：为赚差价将已售房屋再次卖给第三人，或隐瞒房屋已被抵押的事实与买方签约，导致后续无法过户；

交付的房屋存在重大瑕疵：比如合同约定“精装房”，实际交付时发现墙面大面积渗水、电路存在安全隐患，且属于卖方故意隐瞒的质量问题；

拒绝履行合同：因房价上涨，卖方直接表示“不卖了”，甚至单方面撕毁合同、退还定金。

举个真实案例：老张通过中介看中一套总价200万的二手房，签合同时付了20万定金，约定3个月后过户。结果两个月后房价涨到230万，卖家以“子女不同意卖”为由反悔，老张的“学区房梦”瞬间破碎——这就是典型的卖方拒绝履行合同的违约行为。

（二）买方常见违约行为

买方的核心义务是按约支付房款、配合办理贷款及过户手续。常见的违约情形有：

逾期付款：因自身资金安排问题，超过合同约定的付款期限仍未支付首付款或尾款；

拒绝履行合同：因房价下跌、贷款未获批等原因，明确表示“不买了”，甚至要求退还已付定金；

恶意拖延配合义务：比如卖方已准备好过户材料，但买方以“工作忙”“没时间”为由拒绝到场，导致过户无法完成；

隐瞒信用问题导致贷款失败：签订合同时明知自己征信有问题可能贷不下款，仍与卖方签约，最终因贷款失败无法支付剩余房款。

曾有位李女士卖房给小王，合同约定小王首付80万，剩余120万通过贷款支付。结果小王因之前信用卡多次逾期，银行拒绝放贷，小王既不凑钱支付尾款，也不主动协商解决，反而要求李女士退还首付——这就是买方因自身信用问题导致的违约。

三、赔偿原则：法律不是“和稀泥”，这些规则要牢记

明确了违约行为后，接下来要解决“赔多少”的问题。法律对违约赔偿有一套严格的原则体系，这些原则像“标尺”一样，既防止守约方“狮子大开口”，也避免违约方“逃避责任”。

（一）填平原则：“弥补损失”而非“获利”

这是违约赔偿的核心原则，简单说就是“损失多少赔多少”。法律不鼓励守约方因对方违约而获利，但也绝不让守约方“倒贴”。比如买方已支付中介费2万元、评估费5000元，因卖方违约导致合同解除，这些实际支出的费用就属于直接损失，卖方需全额赔偿。再比如卖方为配合过户提前还清房贷产生了5000元解押手续费，若买方违约导致交易失败，买方需赔偿这部分损失。

需要注意的是，“填平”是整体填平，可能涉及多项损失的叠加。例如老张的案例中，除了20万定金（可主张双倍返还），他还支付了1万元中介费、5000元查档费，这些都属于直接损失，需全部计入赔偿范围。

（二）可预见规则：“我没想到的损失，不赔”

《民法典》第584条规定，赔偿范围包括实际损失和可得利益损失，但不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的因违约可能造成的损失。通俗讲，就是“违约方只对能想到的损失负责”。

举个例子：买方签合同时明确告知卖方“买房是为了孩子9月入学，必须8月底前过户”，卖方仍拖延过户导致孩子错过报名，买方因此产生的“借读费”或“转学损失”，就属于卖方订立合同时可预见的损失，需赔偿。但如果买方没提过孩子入学的事，卖方可能辩称“不知道房子用途”，这时借读费可能无法被支持。

再比如卖方将房子卖给投资客，投资客计划装修后出租，若卖方违约导致装修计划泡汤，投资客的“预期租金损失”是否能赔？关键看卖方签约时是否知道买方的投资用途。如果合同里写了“用于出租”，或买方明确告知过，那租金损失属于可预见范围；如果没提，可能被认定为“不可预见”。

（三）减损义务：“放任损失扩大？这部分不赔！”

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