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架空层权属争议

一、引言：小区里的”空中领地”之困

漫步在城市新建的住宅小区，总能看到底层那片被柱子撑起的通透空间——有的摆着健身器材，有的停着电动车，有的被改造成商铺挂起了招牌。这就是常被称作”架空层”的特殊区域。看似普通的开放空间，却常成为业主与开发商矛盾的导火索：开发商认为”我建的当然归我”，业主们指着购房合同里的”公共区域”条款据理力争，物业夹在中间左右为难。这场围绕”头顶空间”的权属之争，折射出房地产开发中物权界定的深层矛盾，也考验着法律在新型空间权益分配上的调整能力。

二、架空层的基础认知：从物理形态到功能定位

（一）什么是架空层？

架空层并非严格的法律术语，而是建筑领域的常见概念。通俗来说，它是建筑物底层通过柱、梁、墙等结构支撑，不封闭、无完整楼板的开放空间。这种设计最早源于南方潮湿地区，通过抬高地面减少潮气对房屋的侵蚀；后来逐渐演变为提升小区景观通透性、增加公共活动空间的设计手法。从外观上看，架空层可能是半开放的连廊、完全通透的绿化平台，也可能是局部封闭的停车库，但核心特征是”被支撑的、非完全封闭的底层空间”。

（二）架空层的功能演变与类型分化

早期的架空层功能较为单一，主要承担防潮、通风等物理功能。随着房地产开发精细化，其功能逐渐多元化：

公共配套型：作为小区业主活动空间，设置儿童游乐区、老年健身区、社区图书馆等，这是最常见的规划用途；

停车辅助型：部分架空层被划设为非机动车停车位，缓解地面停车压力；

商业经营型：开发商为提高收益，将部分架空层改造为商铺、快递驿站等经营性场所；

特殊功能型：如结合人防工程建设的架空层，平时作为停车场，战时转换为防空设施。

不同功能类型的架空层，从规划审批到后期使用都存在差异，这也为权属争议埋下伏笔——比如规划明确为公共配套的架空层，与开发商自行改造的商业型架空层，权属认定逻辑可能完全不同。

三、争议的核心：各方主张与法律冲突

（一）开发商的”建设者权益”主张

开发商作为架空层的投资建设主体，常以以下理由主张权属：

原始取得说：认为架空层是其投资建设的”专有部分”，根据”谁投资谁受益”原则，应享有所有权；

未计入公摊抗辩：主张架空层面积未计入业主购房的公摊面积，因此不属于业主共有；

规划许可依据：部分开发商出示规划文件中”架空层用途为商业”的审批内容，认为已获得合法经营权限。

笔者曾接触过一个典型案例：某开发商在销售时宣传”架空层为业主公共活动空间”，交房后却将其出租给便利店。面对业主质疑，开发商拿出《建设工程规划许可证》，上面载明”底层架空层建筑面积不计入容积率”，以此证明该部分未作为公共面积分摊，产权应归开发商所有。

（二）业主的”共有权”诉求

业主方的主张主要基于《民法典》物权编及相关司法解释：

法定共有说：根据《民法典》第274条，建筑区划内的其他公共场所、公用设施属于业主共有。架空层作为小区公共活动空间，应纳入此列；

购房成本分摊：许多业主指出，虽然架空层面积未直接计入套内或公摊，但开发商已将建设成本分摊到房价中，业主实际承担了建造费用；

合同信赖利益：购房合同或宣传资料中若明确承诺架空层为公共空间，业主基于信赖购房，开发商擅自改变用途构成违约。

一位参与维权的业主曾无奈地说：“我们买房时，销售说架空层是小区的’会客厅’，现在却成了别人的店铺。我们每月交着物业费，连晒个被子都要被赶，这算什么业主共有？”这种对承诺的信赖与现实的落差，是业主维权的重要情感动力。

（三）法律适用的”模糊地带”

现行法律对架空层权属未作直接规定，争议焦点集中在三个法律概念的交叉适用上：

“专有部分”与”共有部分”的界定：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定，专有部分需具备”构造上的独立性”和”利用上的独立性”。架空层因无封闭楼板，通常不满足构造独立性，难以被认定为专有部分；

“计入公摊”的证明力：实践中，公摊面积计算标准各地不一。有的地方将架空层面积计入公摊，有的则不计。若未计入，是否直接否定业主共有权？司法实践中存在分歧；

规划用途与实际权属的关系：规划文件可能明确架空层为”公共配套”或”商业用途”，但规划审批主要是行政监管，不直接等同于物权确认。例如，规划为商业用途的架空层，能否因此认定开发商享有产权？这需要结合物权法定原则综合判断。

四、司法实践的裁判逻辑：从典型案例看尺度把握

（一）案例一：规划明确为公共配套的权属认定

某市”绿荫小区”案中，开发商将规划文件中载明”底层架空层为小区公共活动空间”的区域出租给奶茶店。业主起诉后，法院经审理认为：规划文件已明确架空层用途为公共配套，且该部分未计入开发商可售面积，根据《民法典》第274条”建筑区划内的其他公共场所属于业主共有”的规定，判决架空层归业主共有，开发商需停止出租并恢复原状。

本案的关键在