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租赁房屋合同续签争议

一、引言：当”住有所居”遇上”续约难题”

在城市的钢筋森林里，租房早已成为年轻人扎根的第一步。小王是个在互联网公司工作的90后，去年底租约到期前三个月，他特意买了水果去敲房东张阿姨的门：“阿姨，我还想继续租，您看这合同能续吗？”张阿姨当时笑着应下：“小伙子挺省心，续呗。”可就在合同到期前两周，张阿姨突然变卦：“我闺女要回来住，这房子不能续了。”小王急得团团转——新找的房子离公司远两站地铁，孩子上学的学区也要变，搬家公司的电话打了七八个，存款里刚攒的装修钱又得拿出来付新房租。

这样的场景每天都在城市的各个角落上演。据统计，我国住房租赁市场规模已超2万亿元，涉及近2亿承租人。而在所有租赁纠纷中，合同续签争议占比超过35%。从”房东临时涨租30%“到”租客优先续约权被无视”，从”合同条款模糊引歧义”到”房屋状态变化难续期”，这些看似琐碎的续约矛盾，背后折射的是租赁双方权利义务的边界不清，更是”住有所居”民生需求与契约精神的碰撞。

二、租赁房屋合同续签争议的常见类型与核心矛盾

（一）房东单方”变脸”：从”口头承诺”到”说不就不”

在续签环节，最让租客崩溃的莫过于”口头承诺不算数”。李女士租了陈先生的房子五年，每年续约时陈先生都说”只要你想租，我肯定不涨”。第五年租期快到时，李女士提前两个月把新一年的租金转了一半过去，没想到陈先生突然说：“现在行情涨了，要么每月加800，要么月底搬。”李女士急得翻出往年聊天记录，里面确实有”不涨租”的承诺，但陈先生一句”口头的不算数”就打发了她。

这种情况的核心矛盾在于”口头协议的法律效力”。根据《民法典》第707条，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式且无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。很多租客以为”每年都续租”就是”有约定”，但没有书面确认的涨租幅度、续租期限等关键条款，很容易被房东以”市场行情变化”为由推翻。

（二）租客”优先承租权”：看得见摸不着的”隐形权利”

《民法典》第734条明确规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”但现实中，“同等条件”的认定往往成了争议焦点。

去年小周就吃了这个亏。他租的房子到期前，中介突然带新租客来看房，小周赶紧找房东：“我要续租。”房东说：“新租客愿意付半年付，你能吗？”小周每月工资到账才够交租，只能月付。房东据此说”你不符合同等条件”，最终把房子租给了新租客。可后来小周发现，新租客其实也是月付，只是房东想借此赶走”总挑房子毛病”的小周。

这里的关键在于”同等条件”是否包含付款方式、租赁期限等非价格因素。司法实践中，通常认为”同等条件”主要指租金标准、支付方式等核心条款，但如果房东恶意提高条件（比如要求一次性付三年租金）来排除原租客，就可能被认定为侵犯优先承租权。

（三）合同条款”玩文字游戏”：模糊表述成”坑”

很多租赁合同在续签条款上写得模棱两可，比如”到期后双方协商一致可续签”、“租金根据市场行情调整”。赵先生租的商铺合同里写着”续签时租金不超过周边同类型商铺均价”，结果到期时房东拿出一份”自制市场调研报告”，说均价涨了40%。赵先生去周边打听，实际涨幅只有15%，但合同里没明确”市场行情”的认定标准，最后只能吃哑巴亏。

这类争议的根源在于合同条款的”模糊授权”。法律虽规定”当事人应当按照约定全面履行自己的义务”（《民法典》第509条），但如果约定本身不明确，就需要结合交易习惯、行业惯例等综合判断。像”市场行情”通常应参照政府发布的租赁指导价格或第三方评估机构的报告，而非房东单方认定。

（四）房屋状态”大变样”：从”好好的”到”没法住”

还有一类争议源于房屋本身的变化。老钱租了二楼的房子五年，去年一楼开了家烧烤店，每天半夜抽油烟机轰鸣，墙面也被熏得发黄。老钱找房东说：“这房子现在没法住，要么你解决噪音问题，要么我不续租了。”房东却认为：“房子结构又没坏，是你自己挑刺。”双方闹到社区调解时，老钱拿出了环保部门的噪音检测报告——夜间噪音超标15分贝，最终房东不得不减免部分租金并协调烧烤店整改。

根据《民法典》第723条，因第三人原因导致租赁物无法使用的，承租人可以请求减少租金或不支付租金。如果房屋因外部环境变化（如噪音、污染）或内部设施老化（如漏水、电路老化）影响正常使用，租客有权要求房东修复，否则可以拒绝续签或要求降低租金。

三、争议背后的法律逻辑：从”契约自由”到”公平保护”

（一）《民法典》的核心原则：平衡双方权益

租赁关系本质是民事合同关系，遵循”自愿、公平、诚信”原则（《民法典》第5-7条）。在续签环节，既尊重房东对房屋的所有权（可以自主决定是否续租），又保护租客的居住稳定权（优先承租权）。