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物业公司服务不达标维权

住在小区里，谁不希望推开门是干净的楼道、亮堂的路灯，遇到问题打个电话物业就能上门解决？可现实中，很多业主都经历过这样的糟心事：垃圾堆积三天没人清，电梯故障半个月修不好，门禁坏了半年成摆设，甚至连公共区域的广告费都不知道去了哪儿……当物业公司的服务与承诺相差甚远时，业主该如何有理有据地维权？这篇文章，我们就从“为什么物业该做好这些服务”“常见的不达标表现有哪些”“维权前要做哪些准备”“具体该怎么走流程”到“如何预防问题发生”，一步步说清楚。

一、先弄明白：物业公司的服务义务，法律是怎么规定的？

很多业主觉得，物业的服务就是“收物业费”，至于该做什么、不该做什么，全凭物业自己说了算。其实不然。根据《民法典》第九百四十二条和《物业管理条例》第三十五条，物业服务合同本质上是“服务合同”，物业公司的义务是法定+约定的双重约束——既包括法律明确规定的基础服务，也包括物业在合同里承诺的额外服务。

（一）法律规定的“必做项”：基础服务有标准

环境卫生管理：小区公共区域（楼道、电梯、绿化带、垃圾桶周边）的日常清扫、垃圾清运必须及时。比如，普通小区一般要求垃圾桶每日至少清运两次，楼道地面每周至少清扫三次，电梯内壁每日擦拭。

公共设施维护：电梯、消防设施、路灯、门禁、健身器材等公共设备的定期检查和维修。像电梯，必须每15天进行一次专业维保，故障报修后一般应在24小时内响应；消防设施要每月检查，确保灭火器压力正常、消防通道无堵塞。

安全秩序维护：门岗值班、监控设备运行、巡逻频次都有要求。比如，封闭式小区应实行24小时门岗值守，主入口每小时至少巡查一次，监控录像需保存30天以上。

绿化养护：草坪要定期修剪（一般每季度至少一次），树木要防治病虫害，枯死苗木需及时补种。

公共收益管理：小区电梯广告、外墙广告、公共区域停车位收费等收益，属于全体业主共有，物业必须单独记账、定期公示（一般每半年公示一次收支明细）。

（二）合同约定的“加分项”：看物业承诺了什么

除了法律规定，物业在《前期物业服务合同》或《物业服务合同》里往往还会承诺更细致的服务，比如“提供24小时热水维修”“快递代存服务”“节日景观布置”等。这些条款同样具有法律效力。举个例子，如果合同写明“每周三、六对楼道窗户进行玻璃擦拭”，但物业从未执行，就属于违约。

小提醒：很多业主没看过自己的《物业服务合同》，建议翻出来看看——这是维权时最重要的“标尺”。如果是开发商指定的前期物业，合同可能在购房时一并签署；如果是业主大会选聘的物业，合同会在小区公告栏公示过。

二、服务不达标，常见的“槽点”有哪些？

说一千道一万，业主最关心的还是“我们小区的物业到底哪里没做好”。根据大量业主投诉案例，以下几类问题最集中，也最容易引发矛盾。

（一）卫生服务“打折扣”：垃圾成山、楼道积灰

最典型的是垃圾清运不及时。我曾听一位业主说：“夏天楼下垃圾桶堆成‘小山’，苍蝇嗡嗡飞，找物业，他们说‘垃圾车坏了’，结果垃圾车‘坏’了整整三天，直到业主集体堵门才来清理。”还有楼道清洁，有些物业只扫地面不擦扶手，时间久了楼梯扶手油光发亮，摸一把满手灰；电梯内壁更是“重灾区”，广告贴得乱七八糟，按键缝隙里全是灰尘。

（二）设施维护“拖延症”：坏了不修、修了又坏

电梯故障是高频投诉。某小区业主反映：“电梯一个月能停三次，有次我妈被关在里面20分钟，按紧急按钮半天没人接，后来还是邻居打电话叫的消防员。”更气的是，物业总用“等配件”“师傅忙”当借口，小问题拖成大问题。还有路灯，一到晚上黑黢黢的，业主摔了跤找物业，对方说“灯泡缺货”，结果过了半个月，业主自己买了灯泡换上，物业反而说“我们正准备处理呢”。

（三）安保管理“形同虚设”：陌生人随意进出，监控成摆设

很多开放式小区的门禁系统长期损坏，外卖员、推销人员随便进出，甚至发生过盗窃事件。有位业主家被盗后调监控，发现关键时段的录像“刚好坏了”；还有门岗保安，白天坐在岗亭里玩手机，晚上直接脱岗，业主深夜回家得自己开门禁。更离谱的是，有些物业为了省成本，把保安换成退休老人，既没有培训，也没有巡查记录。

（四）公共收益“一笔糊涂账”：广告钱、停车费“消失”了

这两年，公共收益的问题越来越受关注。某小区电梯里装了10块广告屏，业主问物业“广告收入多少”，物业说“没几个钱，抵了物业费”；还有公共区域划的停车位，每辆车每月收200元，但物业从未公示过收了多少、用在哪里。更有甚者，物业把公共区域租给快递驿站、卖菜摊，租金直接进了自己腰包，业主完全不知情。

三、维权前的关键一步：收集证据，让“吐槽”变“铁证”

很多业主一肚子委屈，找物业理论时却被反问“你说服务差，证据呢？”结果只能干着急。维权的核心是“用证据说话”，所以一定要提前做好这几件事。

（一）固定“问题现场”：拍照、录像要讲究

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