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2025年房地产估价师执业资格考试《房地产估价方法》备考题库及答案解析

单位所属部门：________姓名：________考场号：________考生号：________

一、选择题

1.在运用市场比较法评估房地产价值时，选取可比案例应遵循的原则不包括（）

A.地理位置相近

B.房地产用途相同

C.交易日期相同

D.交易价格异常高

答案：D

解析：运用市场比较法评估房地产价值时，选取可比案例应遵循的原则包括地理位置相近、房地产用途相同、交易日期相近、交易类型相同、权利性质相同等。可比案例的交易价格应反映正常市场状况，异常高的价格可能受到特殊因素影响，不宜作为可比案例。

2.采用成本法评估新建房地产价值时，重置成本的构成不包括（）

A.土地取得成本

B.建筑工程成本

C.专业费用

D.开发利润

答案：D

解析：采用成本法评估新建房地产价值时，重置成本是指重新建造与现有房地产完全相同的全新房地产所发生的成本，包括土地取得成本、建筑工程成本、专业费用、间接费用等。开发利润属于土地增值收益或开发增值收益，不属于重置成本。

3.在运用收益法评估出租型房地产价值时，净收益的计算公式为（）

A.总收益总费用

B.总收益空置成本维修费用管理费用保险费用

C.总收益空置成本维修费用管理费用保险费用收益相关税费

D.总收益空置成本维修费用管理费用保险费用收益相关税费租金损失准备金

答案：A

解析：在运用收益法评估出租型房地产价值时，净收益的计算公式为总收益减去总费用。总费用通常包括空置成本、维修费用、管理费用、保险费用、收益相关税费等，但具体构成应根据实际情况确定。选项A是最基本的净收益计算公式。

4.房地产估价中的最高最佳使用原则是指（）

A.法律上允许的使用

B.经济上最有效的使用

C.技术上可能的使用

D.社会上最流行的使用

答案：B

解析：房地产估价中的最高最佳使用原则是指估价对象在法律上允许、技术上可能、经济上可行且能产生最大收益的使用。这一原则综合考虑了法律、技术、经济和社会等因素，以确定估价对象的最优使用方式。

5.在运用剩余法评估房地产价值时，需要估算的参数不包括（）

A.土地剩余开发年限

B.开发期

C.销售价格

D.融资成本

答案：D

解析：在运用剩余法评估房地产价值时，需要估算的参数包括土地剩余开发年限、开发期、销售价格、建设成本、专业费用、管理费用、销售费用、空置成本、融资成本等。选项D中的融资成本虽然与开发过程相关，但不是剩余法特有的估算参数。

6.房地产估价中的比较价值法是指（）

A.市场比较法

B.收益比较法

C.成本比较法

D.剩余比较法

答案：A

解析：房地产估价中的比较价值法通常指市场比较法，即通过选取可比案例，对估价对象的各项因素进行修正，以确定其市场价值。其他选项中的收益比较法、成本比较法和剩余比较法并非标准的估价方法名称。

7.在运用市场比较法进行因素修正时，修正系数的取值通常为（）

A.01之间的小数

B.整数

C.正负号

D.百分比

答案：A

解析：在运用市场比较法进行因素修正时，修正系数通常为01之间的小数，用于反映可比案例与估价对象在各项因素上的差异程度。修正系数的取值范围应根据实际情况确定，但通常应在01之间。

8.采用成本法评估旧有房地产价值时，应考虑的因素不包括（）

A.重置成本

B.成新率

C.土地价值

D.开发利润

答案：D

解析：采用成本法评估旧有房地产价值时，应考虑的因素包括重置成本、成新率、土地价值等。开发利润属于土地增值收益或开发增值收益，不属于旧有房地产的成本组成部分。

9.在运用收益法评估房地产价值时，资本化率的主要影响因素不包括（）

A.无风险利率

B.收益风险

C.土地增值潜力

D.通货膨胀率

答案：C

解析：在运用收益法评估房地产价值时，资本化率的主要影响因素包括无风险利率、收益风险、通货膨胀率等。土地增值潜力虽然与房地产价值相关，但不是资本化率的主要影响因素。

10.房地产估价中的最高最佳使用原则的核心是（）

A.法律允许

B.技术可能

C.经济最有效

D.社会流行

答案：C

解析：房地产估价中的最高最佳使用原则的核心是经济最有效，即估价对象在法律上允许、技术上可能、经济上可行且能产生最大收益的使用。这一原则强调的是使用方式的经济效益最大化。

11.采用市场比较法估价时，对可比案例成交价格进行交易日期修正的主要依据是（）

A.房地产市场供需状况变化

B.房地产价格指数变动

C.政府宏观调控政策

D.交易双方个别因素

答案：B

解析：运用市场比较法估价时，交易日期修正是为了消除可比案例成交价格与其