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房屋买卖合同履行瑕疵处理

一、引言：一场关乎“家”的交易，容不得半点马虎

买房，对大多数家庭来说，是这辈子最大的一笔支出。从看房选房到签合同付款，每个环节都像在走平衡木——既要担心房价波动，更怕交易中出现“幺蛾子”。而在所有风险里，最让人头疼的莫过于“履行瑕疵”：交的房子和合同里写的不一样，房产证上有抵押没解除，户口迁不走，甚至付款时卡了壳……这些看似“小问题”，处理不好可能变成“大麻烦”，轻则多花冤枉钱，重则“房财两空”。

二、房屋买卖合同履行瑕疵：到底是什么？常见类型有哪些？

（一）履行瑕疵的定义：合同履行中的“不完美”

简单来说，房屋买卖合同的“履行瑕疵”，就是买卖双方在按合同约定办事时，没完全做到位。它和“根本违约”不同——根本违约是完全没履行或者履行得完全不符合约定（比如卖方把房子卖给了别人），而履行瑕疵是“部分没做好”。打个比方，合同里说“交付带装修的房子”，结果厨房没贴瓷砖；或者合同约定“过户前解除抵押”，但卖方只解除了一部分，剩下的还挂着——这些都属于履行瑕疵。

（二）常见类型：从“住”到“权”的多重隐患

房屋交付不符：理想与现实的落差

这是最常见的类型。比如合同里写“建筑面积100平米”，实际测量只有95平米；或者承诺“精装交付”，结果地板翘起、墙面渗水；更麻烦的是“隐性问题”——比如卖方隐瞒房屋曾发生过非正常死亡事件（民间说的“凶宅”），或者房屋存在结构安全隐患（比如承重墙被砸）。去年我接触过一个案例，王女士买了套“次新房”，搬进去才发现卫生间防水没做好，楼下邻居天天上门说漏水，一查才知道卖方装修时偷工减料，这就是典型的交付质量瑕疵。

产权瑕疵：看不见的“隐形炸弹”

房子的产权不“干净”，是另一个高频问题。常见的有：房产证上有抵押（卖方用房子做了贷款但没还清）、房屋被法院查封（比如卖方欠了别人钱被起诉）、产权人不清晰（比如房子是夫妻共同财产，但只有一方签字卖房）。前两年有位张先生，签了合同付了首付，准备过户时发现房子被查封了——原来卖方在交易期间又欠了债，债权人申请了财产保全。这种情况就属于产权存在司法限制的瑕疵。

付款与过户延迟：时间差里的信任危机

买方可能因为贷款没批下来延迟付款，卖方可能因为手续没办完延迟过户。比如合同约定“过户后30天内交房”，但卖方以“没找到新房子”为由拖了两个月；或者买方说好“签合同当天付定金10万”，结果只付了5万——这些都属于履行时间或金额上的瑕疵。我有个朋友买二手房，本来约好“银行面签后3天付首付”，结果买方的工资卡被冻结，凑不齐钱晚了一周，卖方差点要解约，最后还是靠协商加了点违约金才解决。

附随义务未履行：细节里的“大麻烦”

除了交房、过户这些“主任务”，合同里还有很多“小任务”容易被忽略。比如“卖方需在过户后10日内迁出户口”，但原房主的户口还挂在房子上，导致买方孩子没法落户上学；或者合同约定“赠送地下室”，但交房时地下室被卖方锁了，说“东西还没搬完”——这些附随义务的瑕疵，看似不严重，却可能直接影响生活便利甚至财产权益。

三、处理履行瑕疵的“法律工具箱”：哪些条文能撑腰？

（一）《民法典》：合同履行的“基本法”

违约责任的“总开关”——第577条

“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”这一条是处理所有履行瑕疵的基础。不管是交付不符还是延迟付款，只要没按合同办，违约方就必须“兜底”。

瑕疵履行的“补救指南”——第582条

“履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”比如房子有质量问题，买方可以要求卖方修（修理），如果修不好可以少给钱（减少价款），甚至退掉（退货）。

损失赔偿的“计算尺”——第584条

“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”举个例子，如果卖方隐瞒房屋是“凶宅”，买方知道后房子贬值了20万，这20万就是卖方该赔的；但如果买方说“因为房子有问题，我错过了买另一套涨价的房子”，这部分损失可能不在赔偿范围内，因为卖方签合同时预见不到。

（二）司法解释：房屋买卖的“特别规则”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

这个解释专门针对商品房（开发商卖的新房），里面有很多“干货”：比如面积误差超过3%（比如合同写100平，实际97平以下），买方可以要求退房并退钱；如果实际面积比合同大3%以