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商品房买卖合同风险点提示

商品房买卖，对大多数家庭而言，都是一项重大的投资与决策。一份严谨的《商品房买卖合同》是保障购房者合法权益的基石。然而，实践中合同条款往往纷繁复杂，开发商利用信息不对称设置的“陷阱”也时有发生。本文旨在结合常见问题，为广大购房者梳理商品房买卖合同中的核心风险点，助力您擦亮双眼，防患于未然。

一、签约前的“火眼金睛”——审查与核实是前提

在您下定决心签订《商品房买卖合同》前，务必对开发商的资质和项目的合法性进行全面审查，这是规避后续一切风险的基础。

1.“五证”的审查：这是重中之重。务必要求开发商出示并核验《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》（或《建设工程开工证》）以及《商品房销售（预售）许可证》。尤其注意，《商品房销售（预售）许可证》是允许开发商销售商品房的法定凭证，没有此证，切勿轻易支付任何款项或签订任何具有约束力的协议。同时，核对许可证上的房屋坐落、楼号与您意向购买的房屋是否一致。

2.开发商信誉与实力：了解开发商过往开发项目的口碑、有无重大违约记录或诉讼纠纷。实力较弱的开发商可能存在资金链断裂导致烂尾、延期交房等风险。

3.广告宣传与实际的落差：开发商的沙盘、楼书、广告宣传资料中关于小区规划、配套设施（如学校、医院、商业、绿化、容积率）、房屋户型、装修标准等承诺，若对您的购买决策产生重大影响，应尽量将其明确写入合同附件或补充协议中，避免“效果图”变成“空头支票”。法律规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

二、合同条款的“字字珠玑”——核心条款逐项剖析

《商品房买卖合同》通常采用住建部门和工商部门联合制定的示范文本，但开发商往往会通过“补充协议”来设置对其有利的条款。务必逐条仔细阅读，不明之处及时咨询专业人士。

1.房屋基本情况

*坐落与编号：房屋的具体地址、楼栋号、单元号、房号必须清晰、准确，与规划许可一致。

*面积确认与差异处理：

*明确约定房屋的建筑面积、套内建筑面积、公摊面积。公摊面积的构成和计算方式应清晰。

*重点关注“面积差异处理”条款。合同示范文本通常有两种选择：一是按实测面积结算，多退少补；二是面积误差比绝对值在一定比例（如3%）以内的，据实结算，超出部分买方有权解除合同或由卖方承担/买方不补差价。务必选择对自己有利的方式，或明确约定处理规则。避免约定“按产权登记面积为准，多退少补，不退房”等可能导致购房者被动的条款。

*房屋用途：确保是“住宅”、“商业”还是其他，用途不同，土地使用年限、税费、贷款政策等均有差异。

2.价款与支付

*总价款与单价：明确房屋单价（按建筑面积或套内建筑面积计算）、总价款。大小写金额必须一致。

*付款方式及期限：是一次性付款、分期付款还是按揭贷款？每期付款的金额、时间节点、支付方式（现金、转账）均需明确。

*贷款风险：若选择按揭贷款，需明确约定如因买方原因（如信用问题）导致银行不予放贷或放贷不足时的处理方式（如一次性补足、解除合同及已付款项的退还等）；以及如因卖方原因（如未及时备案）导致贷款无法办理时的责任。

3.交房

*交房时间：务必明确具体的交房日期（年、月、日），避免模糊表述如“工程竣工后”、“具备交付条件后”。

*交房条件：这是核心风险点之一。通常应包括：

*房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件（这是法定最低标准）。

*房屋已满足合同约定的其他交付标准（如通水、通电、通气、道路畅通等）。

*对于精装修房，还应约定装修工程验收合格。

避免仅约定“卖方发出交房通知即视为达到交付条件”。

*延期交房的违约责任：明确约定逾期交房的违约金计算方式（按日计算，通常为总房款的万分之几）、逾期多久买方有权解除合同以及解除合同后的赔偿。违约金不宜过低，否则起不到约束作用。

4.产权登记

*办理期限：约定卖方协助办理产权登记的期限，以及买方取得不动产权证书的期限（通常自交房之日或合同签订之日起多少日内）。

*逾期办证的违约责任：明确约定逾期办理产权证的违约金计算方式及买方有权解除合同的条件。

5.房屋质量与保修

*质量标准：房屋质量应符合国家及地方相关工程建设强制性标准。对于精装修房，装修材料、品牌、规格、施工标准等应详细列明于合同附件。

*保修范围与期限：按照《住宅质量保证书》的约定执行，包括地基基础、主体结构、屋面防水、墙面、管道、设备等的